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常州房地产市场调研报告（初稿）目录1常州市宏观环境研究1.1常州市简介1.2人口环境1.3文化环境1.4政策环境1.5交通环境1.6经济环境1.7投资环境2常州市房地产市场研究2.1常州市房地产市场概况2.1.1供应方面：2.1.2需求方面：2.1.3消费方面：2.1.4前景方面：2.2常州市房地产市场现状2.2.1开发现状2.2.2销售现状2.3常州市房地产住宅市场现状2.3.1住宅市场板块分析2.3.2住宅市场产品特点分析①产品层次及价位特点②产品分布特点③产品类型比例④产品配套特点⑤产品风格特点⑥产品营销特点2.3.5可类比项目研究（附楼盘调查表）2.3.6常州市住宅消费市场研究2.3.6.1消费者调查结果2.3.6.2消费者分析①消费者特征②消费者心理研究③消费者需求研究2.3.7现状总结2.3.8住宅市场发展趋势3结论与建议3.1潜在目标客户群的确定3.1.1潜在目标客户群的区域分布、需求及其量化3.1.2常州奥园目标客户定位：3.2产品建议3.2.1产品定位建议3.2.2产品类型建议3.2.3产品户型建议3.2.4产品户型特点建议1常州市宏观环境研究1.1常州市简介常州是一座具有2500年历史的文化古城（历史上有“龙城”别称），又是一座在改革开放中崛起的新兴工业城市。全市总面积4375平方公里，人口339万，其中市区280平方公里，下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、武进、四个行政区，以及一个经国务院批准建立的国家级高新技术产业开发区。常州处于美丽富饶的长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。市区北临长江，南濒太湖沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。全市水网纵横交织，连江通海。长江常州港万吨级码头可接靠外轮，并具备集装箱中转功能。民航常州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内20多个大中城市的航线。1.2人口环境2001年年底人口主要统计指标(新的行政区规划2002年确定)：年底总户数：118.65万户年底总人口：341.52万人每户家庭人口：2.91人/户年底市区总人口：89.48万人新区总人口（合并前）：12.15万人行政区调整以后市区人口：超过200万从总体人口环境来看，整个常州市人口基数偏小,在100万左右,而新区的人口量也偏小,在新区重新规划后总人口也不足40万(38.23万),且农业人口占了绝大多数，仅市区内居民对住房的需求量并不大。据调查：常州市城镇居民2001年底人均住房面积10平米，如“十五”期末要达到15平米，人均增加居住面积约5平方或建筑面积10平方左右，按市100万人口34万户按2.91人/户计算1/3强≈14万户不具备购房实力1/3弱≈10万户已购新房1/3弱≈10万户拟购新房或换房区及新区总人口100万计算，总的住房需求量是1000万左右，加上市区危旧改造项目面积150万平方，5年的房地产需求总量不低于1200万平方，平均每年住房的潜在需求量将在240-250万平方左右，并相继随人口的增加而增加。另根据市区（加新区）人口按100万人口，2.91人/户计算,约34万户居民，初步估计三分之一的家庭已买了新房，三分之一还不具备买新房的经济实力，三分之一的家庭需买房或换房，那么近几年内将有11万户家庭的购房需求，共有1100万平米左右需求量，则五年内平均每年住房潜在需求量为220万平米。综上2种方式计算结果近几年年均需求量在200万平米以上。综上人口环境的分析，项目的目标客户群应着眼于市区及新区，放眼于项目周边包括薛家在内的乡镇。并从整个大盘开发量来讲，加上市区的开发已日见成熟，仅依托市区消化那还不够，周边乡镇的潜在目标消费群的量还较大，还有待刺激消费和引导消费。1.3文化环境常州是一座有着２５００多年文字记载历史的文化古城，文化底蕴深厚，先后出现了诸如华罗庚、刘海粟刘国钧、盛宣怀、瞿秋白、张太雷、恽代英、李公朴等文人墨客志士，江苏又是文化教育大省，又受江南书香之影响，常州人特重视文化教育，特别是小孩子的教育，家长们一生中愿意愿意投入毕生的心血和金钱去为孩子的成长，希望他们进入最好的学校接受高素质的教育和具特色的教育，而在常州498所小学中，知名的仅有四所（菊前街小学、博爱路小学、延陵路小学、附小），不到百分之一，而到新区除有由新区管委会、常州教育...