城市中央·城市理想——银座晶都国际营销推广报告银座晶都国际2006-1-21前言银座晶都国际作为一个15万平方米体量的大型综合项目，如何在激烈的竞争中脱颖而出，完成年销售任务2.5亿的目标，是摆在我们每个人面前的一个难题。而在这个难题中，最核心的有三点：一是在前期以什么样的形象入市，即市场引爆的问题；二是如何延续和扩展项目的形象，即市场巩固问题；三是如何安排我们的工作，即项目工作计划问题。本报告就是为了解决这三问题。为实现银座晶国际项目既定的资金回笼目标和销售计划，须达到以下几个条件，本计划围绕以下几个至关重要的节点展开。2月中旬面积初测完成（前期客户选房的前提条件）；4月底取得预售许可证；9月底工程达到正负零。一、项目技术经济指标总用地面积：3.12ha（含规划道路用地0.16ha）总建筑面积：151831.68地上建筑面积：116626.82m²其中：商业（1~3层，含主楼）：23383.73m²商务办公（4~34层）：33915.24m²商务公寓A栋（4~36层）：36103.32m²（小户型公寓）商务公寓B栋（4~31层）：21368.76m²（高级公寓）屋顶机房等：1855.77m²地下建筑面积：35204.86m²绿地率：31%停车方式数量：地下汽车库停车657辆地上地面绿化停车127辆二、户型及面积配比高级公寓套内面积套数套数比例66.902816.7%69.122816.7%81.312816.7%96.732816.7%98.192816.7%120.032816.7%合计168100.0%高级公寓共有六个户型，每个户型套数比例分别占到16.7%。小户型公寓（每层16户）套内面积套数套数比例4016531.3%40-509918.8%50-6016531.3%60-706612.5%87336.3%合计528100.0%小户型公寓的主力面积集中在40-70平米之间，套数比例占到62.5%。商务办公套内面积套数套数比例55.4331x4=12450.0%121.573112.5%114.253112.5%138.0731x2=6225.0%合计248100.0%商务楼主力面积集中在114-138平米之间，55.43平米小面积套数占到了50%。三、宏观背景分析1、市场背景房地产市场——观望状态，政府、开发商、消费者多方观望。供应市场——潜在竞争激烈，众多项目明年会投入市场。需求市场——消费者更加理性。2、政策背景国家出台“组合拳”，保持房地产健康稳定发展。政策对房地产投资起到了很大的抑制作用。政策降低了消费者对房地产市场发展的预期。自2005年7月起，国家未出台新的政策，表明市场运行较为正常，预计后期政府将不再出台新政策。四、优劣势分析1、优势：地理位置得天独厚，五区汇集,位于济南“中央商务区CBD”、“政务中心”、“金融中心”，邻近“商业中心”和“教育中心”。外部交通便捷顺畅，依托顺河高架可自由出入市区。商务氛围良好，配套完善。周边区域各项商务配套完善，集中了大量的企业，形成了成熟的商务氛围。商业、生活配套齐全，满足了客户的生活需求。建筑立面简洁现代，风格突出现代气息，充分反映信息时代、高科技时代的都市氛围。项目融合了办公、公寓、住宅、会所、国际街区等多种物业类型，具备打造城市标杆建筑的基础条件。项目户型方正，自由组合，停车位充足，各类办公服务设施齐备完善。小结：项目最大的优势在于地段,处于CBD核心，外部交通便捷，四周业态分布齐全，商务办公氛围浓厚。2、劣势：小环境不足，东部为回民小区，四周基本为各类物业包围,项目展示面较小。西部为高架,对一座大楼的气势会造成影响。由于四周被各类建筑包围，处于一个相对封闭的环境中，建筑风水不是非常好，给消费者造成很大的心理障碍。项目面临道路并非主干道，以及顺河高架桥的影响，给小交通带来很大的不方便，影响了车辆和行人的出入。项目周期长，给销售带来较大的压力。住宅产品中，总价基本上都在55万以上，造成了客户层面比较狭窄。B栋单位朝向为东西向，引导客户较为困难。小户型的户型设计因塔楼的制约，部分户型存在一定的弊端。使得小户型无法完全消化。物业管理等很多方面都无法确定，无法给客户一个合适满意明确的答复，这直接关系到项目的品质。小结：项目主要的劣势在于外部小环境与交通，需在销售过程中着重加以引导。3、机会：项目周边的城市规划和建设越来越频繁，区域价值不断提升。济南的商住楼正处...
