慈溪“古塘秋月”项目市场分析报告宁波金百利目录一、项目背景二、市场分析三、项目机会与问题分析四、项目建议一、项目背景（一）地理位置项目位于慈溪城区，北至三北西大街，南至古塘河河流，西临景观大道。是慈溪城市传统的商业区域，周边有景观公寓、大通花园、三北名都等多个大中型居住小区，居住环境成熟，周边配套完善，学校、银行等。（二）项目四至北面：与三北名都隔街相望，对面商铺尚未交付；南面：南依古塘河河流，隔河相望的居住小区商业裙房经营火爆商业气氛较佳；东面：是景观大道，隔街是景观花苑西面：西沿河流，隔河是慈溪农村合作银行办公楼，往西即是三北大街商业中心。北（三）项目基本资料住宅部分：总套数共130套，其中187—189平方米15套，约占11.5%；191—195平方米75套，约占57.6%；197—202平方米40套，约占30.9%。商铺部分：（一通二层商铺，一层挑高5.4米）总套数共34套，其中99—115平方米8套，约占23.5%；130—135平方米6间，约占17.6%；142—155平方米14间，约占41.2%；212平方米以上6套，约占17.6%；二、市场分析近年来，慈溪经济的快速发展，城市基础设施建设加大、城市环境、面貌日新月异，杭州湾大桥、中横线一期工程，加大了慈溪与外部的沟通，提升慈溪的区位优势，成为长三角的热点城市，城市投资环境大大改观，房地产市场发展良好。（1）房地产投资连年下滑2002—2004年慈溪市固定资产投资与房地产投资变化图单位：亿元2005年全市完成全社会固定资产投资总额161.33亿元，比上年增长16.6%。房地产投资受宏观调控和买卖双方博弈心理的共同影响，增幅下降较明显，全年同比-32.5%。房地产投资占全社会投资的比重11.8%，比上年下降8.6个百分点。2006年上半年房地产业投资完成5.3亿元，占我市固定资产投资的8.5%，同比—46.0%，拉动我市固定资产投资下滑22%。房地产业投资从2003年的固定资产投资“中流砥柱”到目前的“制肘”，市场再度陷入观望、胶着状态。（2）房地产供应逐年减少在投资增长迅速的前提下，2003年慈溪市全年住宅施工面积203.6万平方米，住宅新开工面积133.4万平方米，位居历年慈溪年开发总量之首。2004年全市可预售商品房面积60.3万平方米，其中可预售住宅面积50.06万平方米，同比增加45.5%；办公楼预售面积3686平方米，同比增长-82.5%；商业营业用房预售面积5.36万平方米，同比增长75.2%。2005年受宏观政策的影响，住宅供应呈现逐步放缓的趋向。2006年上半年慈溪可预售住宅项目4个，可预售住宅面积约11.53万平方米，住宅供应规模逐年减小。（3）房地产销售逐步好转2006年上半年商品房销售情况逐月好转，销售面积与销售金额从年初的2.58万平方米和1.47亿元分别增加到目前的21.43万平方米和9.24亿元，销售面积与销售金额增速从年初的－90.6%和－90.8%分别回升到目前的－53.7%和－63.2%。特别是在6月份单月销售5.89万平方米和3亿元，其中现房单月销售达4.15万平方米和２2.02亿元，创下今年新高。房地产销售金额高出投资额3.94亿元，说明房地产买方市场需求还是比较旺，而投资方则因宏观政策影响明显，处在等待观望中，预计房地产投资在短期内增长乏力。2006年5月本月比上年指标止同期累计增长%房地产业46005-44.8商品房销售面积（平方米）15541571.1商品房销售金额62403-3.8（4）在售楼盘调查住宅项目名称：三北名都产品类型：住宅商铺开发商：宁波宁盛公开日期：2005年2月10日策划代理：宁波法瑞德工地位置：三北大街与景观大道交叉口东北侧承建商：东航工程预售许可证：景观设计：慈溪设计院位置图示：建筑设计：慈溪设计院工程进度：已建成交付日期：2007年6月30日基地面积：20000平米总建面积：70000平米规划总户数：511户容积率：3.5绿化率：40%总车位数：600个规划产品（层数\幢数）：共6幢，4幢高18层，2幢17层限高：60米产品分析产品类型面积范围主力面积平均价格主力总价得房率户数层高销售率高层40-28050-80580090000085%4743米85%配套分析物业公司：暂定物业服务内容：周边配套：商业银行、三北大街、迪欧咖啡馆西门小学上林坊会所配套：园林特色：喷泉、亭榭、雕塑、绿地、花卉、蛋型广场、浅水流深与周家路江水系交...
