房地产营销策划方案(1)VIP免费

房地产营销策划方案（1）一、居民购买力分析：1、储蓄：据统计，2009年***市城乡居民储蓄存款余额由2008年的11069708万元增至13098158万元，居民的潜在购买力有所增强。2、工资水平：据统计，2009年***市在岗职工年平均工资12685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。种种迹象表明，***市居民的实际购买力与日俱增。二、区域慨况：1、人口：***市人口总数373.17万人，其中市中区143.18万，***103.47万，***51.74万，***74.77万人。2、本省中部中心城市，辐射区域广。三、***市经济发展所面临的机遇：在西部大开发的大好形势下，**省将把***市规划为***的区域性城市，***市将会得到更多的政府支持。2、随着高速开通，铁路的开工建设，***市将成为成交通抠纽，中心城市，随之带动一方经济发展。五、***市经济发展前景对本项目的影响：1、***市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。2、***市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的中心区域将会更快速发展，配套设施也将会更加完善。3、***市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在客户。小结：本章对影响本项目的***市经济形势作了简要分析，而如何借***市经济发展的势头抓住本项目的潜在客户，将是以下各章节所要阐述的内容。第二章区域房地产市场现状与发展趋势一、居民住房水平：***市居民住房面积水平见下表：2009年2008年增长率城市居民人均住房面积农村人均住房面积以上数据表明：***市城市居民人均拥有住房面积较大，且增幅较大，主要原因是***市房价普遍较低及购房者相互之间的攀比心理较强等。二、***市房地产市场发展现状：1、***市部分在售住宅物业供给一览表物业名称地理位置销售均价销售率***花园城北开发区北固街3000元/M230%金帝花园***市遂州北路116号3500元/M270%百盛家园***市凯旋路111号4000元/M270%阳光花园城北开发区北固乡政府4500元/M240%银河嘉园吴家湾农场西山路4200元/M250%丽阳花园电江路38号7000元/M230%松涛公寓开发区北固街南侧6000元/M240%凯兴福苑天宫大道与临江路交汇口5000元/M240%莲花小区油房下街2500元/M250%鑫发小区川中副食品批发市场旁3000元/M250%卫星桥小区卫星桥市场旁2800元/M250%万达临江花园公园路与滨江路交汇口2800元/M230%万和苑幸福路下街（杨师庙）7000元/M235%2、***市部分在售住宅物业现状分析A、物业供给分析1)各档次价位物业供给分析价位（元/㎡）400～799800～900901～11001101以上楼盘个数9313比例（%）56.2518.756.2518.752）据上述统计显示，***市占56.25%在售物业价格定位在800元/M2以下，另有信息统计，个别楼盘甚至以380元/M2成本价招揽客户，占据***半数楼盘均以低价入市，导致***市民对低价格的认同度较高，对高价位的敏感程度很大。3）***市价位在800—900元/M2的住宅物业多以地段提升附加价值，同类档次物业因所处地段不同价格提升在150—200/M2不等，由此又可推断出目前***市民购房的最关键因素在于价格及地段。4）房地产开发企业方面，因小企业过多，开发规模小，众多房地产开发企业因资金不雄厚或为试探市场，其品牌意识不强，对楼盘素质的提升不甚看重，并一味迎合部分消费者对低价位追捧，导致***市住宅物业低价销售局面，导致成本限制，最终导致品质得不到提升（排除***市经济发展的因素影响）。B、影响住宅物业销售状况因素分析：1)***市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是一方面。另外，***市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。2)从***市民热衷于对中心区商业门面的投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。3)影响住宅物业销售状况的因素还有项目工程进度，大多数楼盘增在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度不足，这一方面将在“品牌形象策略”中作详细阐述...