Part1专业市场物业营销策划报告战略篇………4销售篇………13凡成事者，三机不可缺一：天时、地利、人和。在整个宏观经济形势不利、投资热度减少、区域市场不成熟的背景下，如何使本项目能够在众多竞争者中突出自己的优势，一炮打响，将是本报告的核心问题。由于本项目资金结构较为复杂，及时收回成本是开发商关心的中心问题，这与商业地产“以招商促进销售”的常规促销策略形成矛盾，只有反其道而行之，先招商、再销售，再招商，以招带销，以售促招，这就需要不同的思维方式和促销策略。租金是市场日后的现金流直接来源，所以招商的成功是关系本项目真正生存的核心问题。从大区域环境来说，各地规模化、现代化服装前言●运作思路选择●主要节点控制●营销思路导图●诉求价值整理●核心价值控制●入市时机建议●SWOT优劣分析●招商客群分析●竞争格局分析●招商政策建议●招商原则建议●招商方式建议●招商阶段划分招商篇………48●媒体资源考量●媒体组合建议●阶段主要工作●推广费用估算●平面效果参考推广篇………68●销售目标解析●优劣风险分析●历史遗留问题●核心问题界定●客户群体分析●销售营销思路●销售政策建议●营销阶段划分目录营销销销策销划销第一篇战略篇凡成事者，三机不可缺一：天时、地利、人和。在整个宏观经济形势不利、投资热度减少、区域市场不成熟的背景下，如何使本项目能够在众多竞争者中突出自己的优势，一炮打响，将是本报告的核心问题。由于本项目资金结构较为复杂，及时收回成本是开发商关心的中心问题，这与商业地产“以招商促进销售”的常规促销策略形成矛盾，只有反其道而行之，先招商、再销售，再招商，以招带销，以售促招，这就需要不同的思维方式和促销策略。租金是市场日后的现金流直接来源，所以招商的成功是关系本项目真正生存的核心问题。从大区域环境来说，各地规模化、现代化服装1.运作思路选择思路一：项目开发建设成本支出PK短租租金收益思路二：项目开发建设成本支出PK使用权销售收益+未销售部分短租租金收益思路三：项目开发建设成本支出+项目返租支出PK使用权销售收益+销售部分租金收益+未销售部分租金收益思路四：项目开发建设成本支出PK全部使用权销售收益思路五：项目开发建设成本支出PK全部使用权销售收益+利润部分投资收益思路六：项目开发建设成本支出PK短租租金收益+项目贷款投资收益思路七：项目开发建设成本支出PK使用权销售收益+未销售部分短租租金收益+项目贷款投资收益思路八：项目开发建设成本支出+项目返租支出PK使用权销售收益+销售部分租金收益+未销售部分租金收益+项目贷款投资收益思路九：项目开发建设成本支出PK全部使用权销售收益+项目贷款投资收益思路十：项目开发建设成本支出PK全部使用权销售收益+利润部分投资收+项目贷款投资收益目标与保守价值：项目开发首要目标为收回开发成本与费用，即达到平衡点确定物业必须部分销售为了更好销售，必须给投资客一定的保证确定返租政策利润收益投资价值与贷款投资收益，本着保守原则确定不考虑该部分收益项目良性发展建议思路三：项目开发建设成本支出+项目返租支出PK使用权销售收益+销售部分租金收益+未销售部分租金收益2.主要结点控制（工程线根据发展商初步提供的数据为基础，若在开发过程中有所改变，其他线条相应变化）年份2009年2010年2011年月份67891011121234567891011121234567工程线开工结顶交付开业销售线形象导入期蓄客期（内部认购）开盘销售末期招核心店核心店蓄客期全面期扫尾期商线（主力店）意向（主力店）确定（20%）（80%）（85%）推广线物料准备渠道筛选产品强势推广促销推广招商准备招商信息发布媒体集中投放缩减费用SP活动选择性冠名、赞助春节活动推荐会招商大会异地招商会时装秀客户联谊会3.营销思路导图卖点价值心理行为传递认可本项目客户4.诉求价值整理区位位于杭州九堡镇：未来杭州城市东大门；杭州交通中心；城东居住中心；杭州专业市场集群地城市主干道德胜路和次主干道胜稼路交叉口距离杭州客运中心（未来杭州交通枢纽，汽车东站即将迁入）100米与中国四季青服装交易中心（杭州未来服装专业市场龙头老大）仅一街之隔...
