中电信息大厦销售策划报告一、写字楼市场分析：1.历史状况：1993年北京市房地产业开始在较大规模形成;由于政府以往对于高档房地产限制较大,供应量较少,同时92年以来中国经济发展异常迅速,需求迅速放大,使北京中高档房地产特别是写字楼供求之间存在较大缺口,严重供不应求,租金大幅上涨,现房出售供应量几乎没有.93年第一批推出的外销房地产项目几乎全部取得极其不错的销售成绩,这种整体市场状况一直持续到94年中期.北京高档写字楼在94年前约有140万平方米的供应量,其中除去公寓、酒店中用于写字楼的面积，纯写字楼面积约在50万左右。至93年底，有8个高档写字楼项目推出，到94年上半年，推出的高档写字楼项目一共有16个.这一时期推出的北京中高档写字楼项目几乎都取得良好的销售和出租成绩,94年的价格平均比93年上涨30%.1995年起,房地产市场逐步下滑,写字楼现房市场出现大量“旧楼改造”的写字楼，估计有40－60万平方米，使写字楼供应量增加20－30％。2.市场现状：总体供需情况:今年对北京写字楼市场来说是供应量最大的一年。据资料统计，今年共有25项优质甲级写字楼交付使用，总建筑面积134万平方米，这些项目主要集中在西城的金融街和朝外商业区一带。位于金融街地段的有投资广场、平安大厦、建威大厦、国企大厦、月坛大厦、通泰大厦；东部地区的有恒基中心、新中港万泰大厦、建宏大厦、嘉里中心、东环广场、联合大厦、泛利大厦、美惠大厦等一批知名写字楼；从而形成了东长安街沿线至建国门外大街，东二环沿线；西长安街沿线至复兴门大街；东三环沿线；西二环沿线五片成规模的写字楼区域。有关资料显示，1996年北京写字楼实际总量约为150平方米。1997年约有60万平方米的写字楼竣工，今年预计约有140万平方米竣工，北京甲级写字楼的供应量将达到350万平方米。造成写字楼形成竣工高潮的原因之一是前几年开工的项目由于资金、施工等多种因素，致使写字楼集中上市的局面。伴随着写字楼面积的迅速增加，随之而来的租售艰难让更多的发展商感受到市场竞争的激烈。在写字楼供应超过市场吸纳的同时，东南亚的金融危机产生的影响又使今年新推楼盘面临“雪上加霜”的严重局面。在写字楼销售停滞不前的时候，一些发展商在市场平淡的局面下，为了使资金尽快回笼，将物业降价销售，从而引发写字楼售价、租价全面下跌。预计到今年年底，写字楼空置到达45％左右。a.客户总量减少*以投资为目的的客户(主要是海外华人)因北京写字楼租金严重下滑,空置率提高,基本失去了投资热情。*亚洲金融危机导致进入大陆的外资公司减少,规模压缩,典型的是韩国公司,他们纷纷停止购楼计划或变卖在京房产，如三星、大宇；同时国内公司扩张势头减弱,需求不旺。*写字楼市场已形成三、四年，尤其近两三年发展极快，过去在饭店办公的公司绝大部份已搬入写字楼，这部份写字楼客户资源过去占相当大比重，是各写字楼竞争的焦点，而现在客户来源多数只能是新注册的公司或已入住写字楼因各种原因再搬迁的公司。*97年中,中央下达指示,严禁政府机构购置新的办公楼,由于今年特大水灾又重申了这一决定,而且大部分国家机构早已更换了办公楼，此客户群亦大大减少。此外政府机构多习惯于自己建楼。b.售价大幅下落在供应加大,需求缩小的情况下,写字楼价位不断下挫.长安街高档写字楼现房价格已由2800-3000美金/平米降至2450美金/平米(国际金融大厦).西二环金融街写字楼现房价格基本在2000美金/平米，如国宾花园大面积购买15000元人民币，万通(小业主)已降至2000美金左右，二、三环间写字楼基本价位在12000-13000元/平米之间.如甘家口大厦为12500元，军博附近迎宾大厦11800元，航天桥银都大厦为10000元.c.租价一跌再跌目前北京高档物业的基本租价已由去年的每月25－30美金/平米,跌至每月15－24美金/平米，97年整体跌幅近30%。中档物业租价一般在4－5元/平米.天.近两年来，北京高档写字楼的租售价格一直处于跌势，随着竞争的加剧，愈演愈烈，尤其是97年下半年，每月都有新的低价出现.导致竞相降价的原因,除了市场压力外,新楼不断推出，为提高入住率，大多采取低价策略，而且租户数量有限,降价又是大势所趋，谁的价格先降下来,谁就会抢走这批...
