西北市场简析一、西北消费者简析：受西北（新疆、甘肃、青海）地域特点（地理、气候、配套、交通、政治经济文化历史等等）影响，大量客户对本土地产市场消费信心不足，持币观望，为拥有良好的居住生活环境及保证个人资产保值增值，他们选择内地置业投资。1.西北市场成因：受地理环境因素影响，西北城市交通发展迟缓，出行不便；气候干燥，冷热温差太大，水资源匮乏，居住环境恶劣；城市基础设施建设及居住生活区日常生活配套工程跟不上，无法享有正常的生活质量。2.城市文化：因西北城市人口组织多元化，造成在饮食、消费、价值观等方面形成较大差异，且西北少数民族较多，分列活动时有发生，生产生活安全感较低，导致大量人口内地迁移。3.人口比例：受西北城市发展原因影响，西北人口组织外地人占总人口的76.85%，且这部分人正是西北的主要高收入者，他们多从事石油开采、棉花种织、经商等工作，对于经后的养老生活环境他们优为关注。4.目标客户收入来源：A、人口组织：多以石油、矿业、化工、棉业工人组成，均为高收入者。B、收入：普通职工个人年收入均在8万以上，由基本工资及多种福利补贴组成。C、支出：因西北职工在吃（有菜篮补贴）住（单位分房）行（单位免费车）教育（子女免费入学）等方面支出较少，所以储蓄率高。5.目标市场客户分布特点：受地理环境影响，西北人口分布广，无法形成有效集中推广。区域分布：河西走廊、新疆北部、塔里木河流域、柴达木盆地及少数集中居住区四、西北客户细分指标指标一：置业周期一家几代同住一个屋檐下，甚至是几代相传的时代已经渐行渐远。随着而来的换房，换几个地方，搬几次家，成为人们生活中的平常事。在欧美，一个人一生中住宅置换达五、六次之多。不同置业周期客户对房屋需求差异明显。在中国，置业次数与年龄的关系是一条曲线：20-30岁人群购房有80%以上属首次购房，31-40岁人群中2-3次购房的占到48%，40岁以上人群中2-3次购房占到30%左右。按照客户购房次数分类：首置、首改、再改、老年购房。因历史、地理位置、气候等原因造成的西北客户为后两项：首改、再改、老年购房（养老型购房）。指标二：目标客户收入来源收入组成部分由：基本工资+各类补助金+奖金组成；普通职工年收入达到：近5——8万人民币，家庭总收入：10——20万左右；企业管理层人员、政府官员、个体私营老板收入更是普通员工二陪以上图1.不同支付能力的三类客户指标三：西北客户对成都的区域认可度1.南延线、光华大道、新都2.郫县、新都大丰、双流、温江中产阶级高端客户低端客户满足以下条件之一且月消费支出与高端客户差距在两个档次之内的可升级：•拥有X套或以上房产•拥有价值X万以上的私家车满足以下条件之一且且月消费支出与中产客户差距在两个档次之内的可升级：•拥有X套或以上房产•拥有价值X万以上的私家车
