杭州楼市概况与中档房产市场报告一、杭州楼市基本概况1、杭州城市宏观经济状况分析1.1杭州行政区域划分及人口分布情况分析1999年底，杭州全市土地面积为16596平方千米，其中市区面积683平方千米，全市总人口616.05万人，比1998年末增加4.41万人，总户数191.60万户，其中市区人口175.27万人，比1998年末增加3.38万人，总户数为54.64万户。2001年3月，萧山、余杭两地划入杭州市区，杭州市区土地面积由683平方千米跃升至3068平方千米，人口也达到372.5万人，成为长江三角洲地区仅次于上海的第二个区域性大都市。萧山、余杭并入后，杭州市区由原来的6个行政区域变成8个，分别是上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区和余杭区，1999年各区（萧山、余杭当时为县级市）主要的人口分布情况如下：上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区萧山市余杭市总人口数（万人）32.5231.0329.8627.5644.679.63113.8978.8人口密度（人/平方公里）17969100291420314117011313808数据来源：杭州市统计年鉴1.2杭州经济发展状况分析近几年，杭州的国民经济在结构调整中始终保持平稳的增长。截止2000年末，杭州市实现国内生产总值连续十年保持较高的速度增长（接近或超过10%），可见，杭州不仅具有扎实的经济基础，而且还有较强的经济后劲。1.2.1经济增长情况2000年，杭州市的GDP总产值为1380亿元，按可比价格计算，较1999年增长11.8%，九五期间平均增长速度达到11.9%。杭州市的人均GDP在2000年也达到了2.23万元，九五期间的平均增长速度为11.0%，人均GDP与国内生产总值基本达到了同步增长。九五期间杭州市GDP总产值与人均GDP增长情况见下图：GDP（单位亿元）人均GDP（单位元）数据来源：杭州市统计年鉴/杭州市统计公报1.2.2社会消费状况近年来，杭州市政府采取了较多措施启动市场消费并取得了显著成效。1996年杭州市社会消费品零售总额272.7亿元，而到2000年，全年实现社会消费品零售总额483.9亿元，各年平均涨幅达到11.5%。即使在东南亚金融危机影响较大的1998年，杭州市仍旧实现了社会消费品零售总额9.5%的增长率，说明杭州市具有较为雄厚的经济基础。此外，1999年杭州市区居民消费价格指数亦从1998年的522.55点（1978年基数为100）回落至513.14，反映出政府实施宏观调控平均物价有所下降，从而刺激了消费额的上升，拉动了经济的发展。1.2.3利用外资状况杭州市利用外资状况受地区的相对封闭性和经济发展水平的制约，利用外资规模较小，和上海相比有比较明显的差距。外商直接投资额（单位亿美元）数据来源：杭州市统计年鉴/杭州市统计公报自1996年开始，杭州市外商直接投资额逐年下降，至1998年达到低谷，1998年以后，杭州市政府逐步改善投资环境，出台了一系列鼓励外商投资的政策，外商直接投资额开始反弹，到2000年达到了4.31亿美元。随着杭州城市环境的改善与政策的逐步放宽，预计今后几年杭州市的外商直接投资额将会有显著的增长。1.3杭州市居民收入消费比例分析1.3.1城乡居民储蓄状况分析杭州市近年宏观经济发展较为稳定，GDP平均年增长率一直保持在10%以上，城乡居民的收入有了很大提高，体现在储蓄状况上，2000年杭州市城乡居民储蓄存款余额达到788.5亿元，比1999年增长6.2%，城乡居民人均储蓄额达到12686元，比1999年增长5.2%。.城乡居民储蓄存款余额（单位亿元）数据来源：杭州市统计年鉴/杭州市统计公报城乡居民储蓄额的上升，为政府制定政策启动消费创造了可能，如果杭州市政府能够积极予以引导，促进居民储蓄转向房地产投资，将会对房地产市场的发展起到良好的促进作用。1.3.2城乡居民实际支出与可支配收入比例分析根据杭州市城调队在2000年年末的抽样调查，2000年杭州市区居民人均可支配收入为9668元，比1998年9086元的水平增长6.4%，人均消费性支出7990元，比1998年的7580元增长5.4%。可以看到，1998年人均消费性支出与人均可支配收入比例为83.4%，而到了2000年为82.6%，下降了0.8个百分点，从而反映出杭州市民的消费观念正日趋理性，已逐步从盲目型消费向投资型转变。1.3.3居民消费构成状况分析通过对杭州市民近年的恩格尔系数（食品所占消费比例）变化趋势的观察，可以看...
