目录一、价格分析二、客户分析三、推盘方案四、排号策略五、执行手段一、价格分析1.周边商铺租金返推法：项目周边商铺的租金集中在55-60元/平米，如项目正对面的水果店约45平米，月租金2000元均价=55-60元/㎡·月×12月/6%=11000-12000元/㎡租金返推法所得均价可看作区域均价，没有考虑时间因素和等级因素，仅作参考。项目对面的商铺售价10000-12000元/平米，故本项目的比较售价修正为11000-13000元/平米。详细的租金情况如下：阳光嘉苑华油路前锋路45-55元/平米进深：4米左右面积8-10平米60-70元/平米进深：8-10米面积30-40平米50-60元/平米进深：7-9米面积30-40平米45-50元/平米2.楼盘：周边楼盘综合评价，均价在12000-14000元/平米左右面积（平米）主力面积（平米）均价（元/平米）主力总价（万元）开间(米)进深层高公摊定位备注雅图丽景101388-15012000-14000120-2507-815-197.0-8.119.6%招餐饮、超市招商未成功，一次性付款优惠3%，按揭优惠1%，送2楼购买面积一半的露台面积炬星名楼668自由分割12000-140007-98-12416%餐饮正在招商百佳庭院287350-801400070-1203.8-7.616-184.523%不能做餐饮优惠6%（有6个月的排号期）万科1楼250035-501800065-802.9-5.48.4-11.8615%酒吧、精品店6米层高,可做夹层，一次性付款优惠1%阳光嘉苑95740-6050-703.05-4.414.34.518%万科金色家园在临前锋路的价格为16000-19000元/平米，参照到本项目：17000-18000*0.75=12800-14000元/平米其6米的层高，可以做夹层，增加了商铺的性价比开发商的品牌优势主题商业楼的人气聚集优势等3．结论：华油路：均价12500-13500元/平米前锋路：均价13000-14000元/平米根据排号情况定价格，3月底制定价格表二、客户回访分析：前期积累客户300批，在看了图纸后有80批客户有一次性付款购买意向，占27%的比例客户对13000元/平米的价格普遍认为偏高。客户对本项目商铺的开间和进深不太满意，主要是进深太深，影响后期的使用和投资效益综合考虑：对外宣传均价13000元/平米三、推盘方案方案一、华油路清盘就关闭售楼部，待前锋路全呈现后再售（建议）华油路商铺开盘时间：正排100%，补排满50%开盘（预计4月中旬，以实际排号情况定）华油路清盘后关闭售楼部，留咨询电话，再次积累客户资源方案二、先售华油路，再售前锋路利用前锋路的价格提升项目均价，排满就开盘方案三、全呈现再售关闭售楼部，留咨询电话，积累客户资源四、排号策略：开始排号时间：3.18—4.8号排号方式：对外宣传商铺均价为13000元/平方米左右，不明确具体位置的价格。排号可采用定位置排号方式，即每个商铺正排一个号，后面排该位置的为补号，每个位置补排2个号，正式销售时依次进行选房。这样可以有针对性的对客户进行引导性购买，避免造成个别位置排号量很大，不能有效销售。排号费：正排5万元，补排2万元（均可退）付款要求：一次性付款（总房价分两部分付款在签合同时再告之客户）预计此方案能积累的排号量：80批×40%（此数据为预计数据，需排号验证）=32批五、执行手段A：执行手段：只开8000元/平米的票+另支付现金5000元/平米(开收据)1.销售模式：按总价销售2.优惠幅度：前期排号客户优惠1万元/套3.销售说辞：开发公司与客户同时避税。4.优惠额度：1万元/套×18套=18万元5.对均价影响：18万元/957=188元/平米B针对客户要求按原价开票措施对排号客户不予优惠如果按本方案执行，开发公司可以帐面减少5000元/平米×2019平米=1009.5万元的收入。2024年11月30日星期W08:57:4711.30.202408:5708:57:4724.11.308时57分8时57分47秒Nov.30,2430November20248:57:47AM08:57:47
