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台北名居营销策划报告武汉大汉隆城房地产营销策划有限公司2006-04-25目录第一部分台北名居概况一、项目概况二、项目整体思路第二部分产品市场营销及推广策略一、项目SWOT分析二、销售难点及解决方案建议三、营销整合四、营销策略五、销售时机及销售阶段安排六、开盘策略七、形象包装建议八、主要媒体选择九、广告费用预算第三部分项目VI应用系统及平面表现前言鉴于双方的沟通及我司对项目的深刻的认知，本报告将不再对市场环境再作过多的分析，其重点将放在项目实质性的价格定位、平面设计建议与主题升华的结合及项目的营销策略上，同时通过项目的VI识别系统及平面表现来升华项目的主题与形象。我司本着实事求是的态度，对本项目所处的市场环境及项目特质作出准确的主题形象定位及概念导入，以此形成全面完整的推广脉络，为销售的顺利推进打下良好的基础。第一部分台北名居概况一、项目概况分析地理位置：位于解放大道台北路入口处约100米处，处于市中心。调研分析：我司对1200余份抽样资料，对于意向客户的消费需求、消费心理及其现阶段购买力水平等各方面因素作出系统的统计，了解到：从积累客户购买意图分析，自住型客户占90%，投资客户仅占10%，自住型的客户数量明显高于投资客户，说明区域内自住型买房者有相当的购房需求，是本项目所观注的。从积累客户欲购房型分析，一房一厅、二房一厅、二房二厅及三房二厅的户型比例分别为：24%、23%、25%、27%，占总需示的99%，且四种户型各分秋色，较为均衡，说明客户的需求较为集中。其中成熟完善的二房二厅及三室两厅户型（52%）成为绝大多数客户的购房首选，表明了片区内居家客户购房理念的实用与成熟。值得注意的是单间户型少有客户需求，因此建议本项目少投放单间产品。从积累客户欲购面积区间分析，72%的客户选择面积区间为40—100㎡的单位，其中61—100㎡的面积区间占51%，说明客户希望在满足居家功能的基础上，能有效的控制其面积，从而达到控制总价区间的目的。从积累客户职业分布分析，大多是公司职员，占到60%，他们追求便捷的都市生活，消费力强但经济能力有限，因此对总价的承受能力也相对有限；也应兼顾公务员9%、老师4%、医生2%、白领占11%、退休14%的客户群体。从积累客户年龄分布分析，20-30岁的青年人士最多，为39%，其次是31-40岁，占到总数的35%，41-50岁占18%，51岁以上占9%。因此本项目主要以20—40岁的购房者为主力，其次也要关注41—50岁的中年人士。从积累客户获取信息渠道分析，路牌广告占27%，亲友介绍的占42%，看广告的占26%，住附近的占5%，亲友介绍所占的比例最多。从积累客户购买能力分析，从购买力上看，35-45万占的比例是最大的，为40%，其次是25-35万，为28%，25万的占有16%，45-50万占10%，51万占6%。因此本项目的总价区间建议为25—45万之间。据此市场调研结果，同时，综合目前市场状况及项目状况，我司认为：本项目应是均总价控制在40万左右，70-80平米的两房为主力的居住型小户型物业。主要受众将是25-40岁的中青年人群，后期的推广我们将针对这样的受众人群展开。平面布局分析：区域内各项目中小户型配比参考：楼盘名称户型/套数/比例面积销售套数/总套数价格开盘日期交房日期楚天星座1房A/306/34%1房B/72/8％2房A/144/16%2房B/378/42％1房A/30－401房B/27－302房A/51－672房B/40－50400/900580005-6-606-10-30华美国际（现仅剩大户型）1×1/110/40％2×2/141/60％1×1/47－532×2/96－110179/251450005-8-2606-6-30天润·北湖假日1×1/116/29％2×2/128/33％1×1/42－652×2/85－110219/392480005-5-2806-7-1香港路8号1×1/280/41％2×1/364/54％1×1/47－612×1/74509/684580005-12-1107-6-30紫晶城1×12×21×1/32－682×2/70265/548540005-10-107-3-28雅琪公寓（烂尾楼改造）1×12×21×1/51－602×2/80191/308420005-606-7中福时代（户型存在1×12×21×1/47－532×2/70－98173/323430005-1006-12-31明显缺陷）分析：可以看出，以上一房（含单身公寓）占的比例明显少于二房户型，且二房多以二室二厅为主，面积集中在80-110平米之间；方案一：三梯十五户分析：本方案在方案二基础上将楼体四...