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香蜜湖1号高层价格报告(2.45万、2.85万)VIP免费

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香蜜湖1号高层华府价格报告2006年05月08日KeyPoints报告要点宏观政策方面,政策持续出台,风向不确定,高价豪宅项目面临加息、提高首付等各方面政策的影响;宏观经济保持增长,政府将通过宏观调控控制高增速,但持续增长的势头继续看好;2006年第一季度豪宅二手楼市场表现良好,成交及报盘活跃;2006年下半年豪宅供应集中在关外,关内市场供需不平衡,本项目面临的直接竞争较小;经过市场比准及内部比准等定价方法以及价格敏感性分析后,确定高层平面均价为24500元/平米,独栋复式28500元/平米,整体实现均价25992元/平米,销售金额约21.62亿。价格表经过点对点验证、市场总价区间验证。制定下阶段销售策略安排。目录第一部分目标的确定一、目标的确定二、本次报告所要解决的问题第二部分定价基础一、项目解析二、市场背景三、市场竞争分析四、客户分析第三部分推售策略一、前提条件二、推售策略第四部分价格的制定一、均价的确定方法二、价格区间推导模型建立三、平面产品均价的推导四、独栋复式均价的推导第五部分平面及独栋复式价格表的形成一、平面调差确定二、竖向调差的确定三、特殊调差四、面市价格的处理第六部分价格表验证一、价格敏感性分析二、入市均价建议三、市场总价区间内产品验证四、租金回报率验证五、平均折扣率第七部分顶层复式价格的生成一、3房顶层复式价格的生成二、4房顶层复式价格的生成三、5房顶层复式价格的生成四、顶层复式单位价格表五、华府价格情况总汇第八部分销售策略一、销售安排二、开盘销售预估三、开盘后价格策略四、下阶段客户梳理积累策略第一部分目标的确定一、目标的确定1.项目营销节点初步沟通高层样板房开放时间:预计5月10日;高层第一批预售证取得时间:预计5月中旬;高层第一批房号销售时间:5月中下旬。2.香蜜湖1号的意义不仅仅是利润,更多的是品牌的持续影响力。有了别墅价格的支撑及客户的追捧,实现高额利润已毫无疑问;在深圳关内,再没有如此高度的项目可以比肩;大品牌战略下的运作。3.整体目标整体目标解析如下:1)第一:销售速度方面高层第一批房号选房当天实现销售率70%(套数)左右,并在第二批房号推售前(2个月内)完成90%以上的销售率;确定选房日当天销售率70%以上主要基于以下原因:在目前市场波动较大,政策风向不明显的情况下,给到客户信心是非常重要的,这就需要第一批房号的高销售率来支撑;第一批推出房号产品类型较为齐全,且初步客户摸底发现,已积累的客户主要集中在第一批房号中,在价格合理的基础上,已具备发售当日达到70%以上销售率的客户基础;高层第二批房号在第一批旺销的基础上,可充分实现第二批房号的溢价,因此第二批房号选房当天实现销售率50%(套数)左右即可;力争在今年12月底前实现整体销售率90%。2)第二:价格方面在对市场正确的判断下,制定准确的价格。3)第三:品牌影响力方面通过价格效应继续扩大香蜜湖1号项目的品牌影响力,再次树立市场的价格标杆。二、本次报告所要解决的问题1.高层的均价及价格表形成;2.高层销售预估及后续销售策略。第二部分定价基础一、项目解析1、华府技术指标华府总建筑面积:82950平米总套数:共318套户均面积:261平米第一批房号(3栋、4栋、5栋)共172套,43650平米;第二批房号(1栋、2栋)共146套,39300平米2、户型配比户型面积区间(㎡)套数三房180-18530套四房220-245184套五房250-28048套独栋复式320-33544套顶层复式320-43012套合计318套3、华府产品分析华府第二批房号共146套(4房:92套)(5房:48套)(顶层复式:6套)华府第一批房号共168套(4房:88套)(3房:30套)(独栋复式:44套)(顶层复式:6套)通过对各个户型产品的对比分析,我们对各类产品的特点总结如下:户型户型点评五房户型亮点:1、双层高内庭院设计;2、次卧大露台设计;3、双套房设计;4、客厅阳台+露台设计;5、阳光书房设计;6、私密入户露台设计;7、客厅及主要卧室均朝香蜜湖;8、阳光早餐厅设计;9、户型南北通透;10、主仆分道;11、主卧90度大凸窗;12、生活阳台设计;13、平面层次设计。特点:1、独栋且A、B户型均为端头户型...

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