香蜜湖1号高层华府价格报告2006年05月08日KeyPoints报告要点宏观政策方面，政策持续出台，风向不确定，高价豪宅项目面临加息、提高首付等各方面政策的影响；宏观经济保持增长，政府将通过宏观调控控制高增速，但持续增长的势头继续看好；2006年第一季度豪宅二手楼市场表现良好，成交及报盘活跃；2006年下半年豪宅供应集中在关外，关内市场供需不平衡，本项目面临的直接竞争较小；经过市场比准及内部比准等定价方法以及价格敏感性分析后，确定高层平面均价为24500元/平米，独栋复式28500元/平米，整体实现均价25992元/平米，销售金额约21.62亿。价格表经过点对点验证、市场总价区间验证。制定下阶段销售策略安排。目录第一部分目标的确定一、目标的确定二、本次报告所要解决的问题第二部分定价基础一、项目解析二、市场背景三、市场竞争分析四、客户分析第三部分推售策略一、前提条件二、推售策略第四部分价格的制定一、均价的确定方法二、价格区间推导模型建立三、平面产品均价的推导四、独栋复式均价的推导第五部分平面及独栋复式价格表的形成一、平面调差确定二、竖向调差的确定三、特殊调差四、面市价格的处理第六部分价格表验证一、价格敏感性分析二、入市均价建议三、市场总价区间内产品验证四、租金回报率验证五、平均折扣率第七部分顶层复式价格的生成一、3房顶层复式价格的生成二、4房顶层复式价格的生成三、5房顶层复式价格的生成四、顶层复式单位价格表五、华府价格情况总汇第八部分销售策略一、销售安排二、开盘销售预估三、开盘后价格策略四、下阶段客户梳理积累策略第一部分目标的确定一、目标的确定1.项目营销节点初步沟通高层样板房开放时间：预计5月10日；高层第一批预售证取得时间：预计5月中旬；高层第一批房号销售时间：5月中下旬。2.香蜜湖1号的意义不仅仅是利润，更多的是品牌的持续影响力。有了别墅价格的支撑及客户的追捧，实现高额利润已毫无疑问；在深圳关内，再没有如此高度的项目可以比肩；大品牌战略下的运作。3.整体目标整体目标解析如下：1)第一：销售速度方面高层第一批房号选房当天实现销售率70%（套数）左右，并在第二批房号推售前（2个月内）完成90%以上的销售率；确定选房日当天销售率70%以上主要基于以下原因：在目前市场波动较大，政策风向不明显的情况下，给到客户信心是非常重要的，这就需要第一批房号的高销售率来支撑；第一批推出房号产品类型较为齐全，且初步客户摸底发现，已积累的客户主要集中在第一批房号中，在价格合理的基础上，已具备发售当日达到70%以上销售率的客户基础；高层第二批房号在第一批旺销的基础上，可充分实现第二批房号的溢价，因此第二批房号选房当天实现销售率50%（套数）左右即可；力争在今年12月底前实现整体销售率90%。2)第二：价格方面在对市场正确的判断下，制定准确的价格。3)第三：品牌影响力方面通过价格效应继续扩大香蜜湖1号项目的品牌影响力，再次树立市场的价格标杆。二、本次报告所要解决的问题1.高层的均价及价格表形成；2.高层销售预估及后续销售策略。第二部分定价基础一、项目解析1、华府技术指标华府总建筑面积：82950平米总套数：共318套户均面积：261平米第一批房号（3栋、4栋、5栋）共172套，43650平米；第二批房号（1栋、2栋）共146套，39300平米2、户型配比户型面积区间（㎡）套数三房180-18530套四房220-245184套五房250-28048套独栋复式320-33544套顶层复式320-43012套合计318套3、华府产品分析华府第二批房号共146套(4房：92套)(5房：48套)(顶层复式：6套)华府第一批房号共168套(4房：88套)(3房：30套)(独栋复式：44套)(顶层复式：6套)通过对各个户型产品的对比分析，我们对各类产品的特点总结如下：户型户型点评五房户型亮点：1、双层高内庭院设计；2、次卧大露台设计；3、双套房设计；4、客厅阳台+露台设计；5、阳光书房设计；6、私密入户露台设计；7、客厅及主要卧室均朝香蜜湖；8、阳光早餐厅设计；9、户型南北通透；10、主仆分道；11、主卧90度大凸窗；12、生活阳台设计；13、平面层次设计。特点：1、独栋且A、B户型均为端头户型...
