谨呈：新顺德房地产开发有限公司邢台喜尔登中央商务广场定价方案（讨论稿）深圳安佳置业顾问有限公司邢台喜尔登中央商务广场项目组二00六年一月二十日目录一、商业市场调查……………………………………………………………3二、面积的统计及使用率………………………………………………………5三、定价策略………………………………………………………………6四、楼层价差、级差的制定……………………………………………………9五、商铺楼层级价、分级价、系数表………………………………………………12六、销售价格的统计……………………………………………………………13七、投资回报分析……………………………………………………………14八、付款方式方案……………………………………………………………16九、返租策略………………………………………………………………17十、2003年销售计划…………………………………………………………19十一、附：喜尔登中央商务广场价格表喜尔登中央商务广场定价方案一、相关商业市场调查商业市场调查内容对比表（一）各层功能划分租金及价格汇源商场一层百信鞋业超市珠宝二层家电针织品床上用品三层丹兰女人街女裤女装毛衣商场一层为百信鞋业市场商场二层的价格为(60元平方米)合同签定一年预交三个月和租金由于淡季或优惠期间租金有所浮动商场三层的价格为：40元平方米合同签定一预交三年月的租金新世纪家乐园超市一层家乐园超市(租赁)新世纪商场(自营门口的柜台2500-3000元/月(大多数为转让，所以价格高)服装区周边的柜台(针织、小首饰)700-400元/(位置不同、大小相同)服装区周边的精品站60-40元/㎡(面积的不同押金1万-2万不等)小柜台的押金为1万税金70-150/元不等双安购物广场押金1万元一层至三层60-40元/㎡人工自理押金1万元销售额16%人工自理新亚购物中心一层家电、自行车、化妆品、珠宝钟表、箱包皮具、非处方药品二层针纺用品、男女内衣、布料、鞋、精品店三层男/女成衣、童装、体育用品进场费100元/㎡×面积押金为1个月的租金服装区100元/㎡化妆品区每年为5-6万家乐园购物中心地下室家电、自行车、厨房电器一层超市、化妆品二层男装、男裤三层女装、休闲装四层针织用品、床上用品、男女内衣、童装、玩具进场费:50元/平方米×面积(不退)租金:采用保底＋5%扣率×面积高档90中档80低档70押金：100元/平方米×面积五层鞋业、体育用品(服装、鞋)南方乐购地下一层自营超市地上一层珠宝首饰、钟表、工艺礼品、摄影器材、皮具地上二层鞋业、男正装、休闲装、水吧地上三层女正装、休闲装、少女装、针织内衣、水吧地上四层童装、图书、儿童乐园、床上用品、水吧6年租金买断20年使用权二层106元/㎡边厅120元/㎡三层100元/㎡边厅120元/㎡四层85元/㎡押金500元/㎡×面积买断二、三层3980元/㎡四层3580元/㎡中北商城一层：家电饰品帽子袜子箱包内衣二层：服装三层：鞋业布料床上用品地下室：精品服装童装地下室：120-130元/㎡一楼：100元/㎡二楼：50-80元/㎡三层：50-80/㎡押金1.5万商业市场调查内容对比表（二）汇源商城新世纪家乐园超市双安购物广场新亚购物中心家乐园购物广场南方乐购商场中北商城地理位置中兴东大街桥东中兴东大街达活泉大街188号桥西中兴街桥西中兴大街桥西中兴街顺德路建筑面积6000㎡27000㎡26000㎡26000㎡30000㎡25934㎡6000㎡车站23路6路21路18路23路7路18路、11路18路2路18路6路2路23路18路11路16路13路街区功能中兴大街是一条中心商业街周围有银行政府机等部门客运站、火车站、中心商业区敦守敬路沿线有我市很多行政事业单位商业氛围较淡贯穿本市东西最主要的交通干道客源较多坐落东、西主要干道，上下班客流大，商业氛围比较浓贯穿本市东西最主要的交通干道客源较多邢台市主干道出租率35%100%98%100%100%90%100%周边环境商场本身定位为中、低档地处中心商业区客源较多宣传时强调休闲购物交通不够便利地处主要的商业街，商业氛围较浓地处主要的商业街，商业氛围较浓外观标志无有(霓虹灯)有有有(霓虹灯)有(比较显眼)无经营品种经营业态商场超市+商场商场商场超市商场商场商场通道宽度2米(平均)二层2米-1.5米三层1.2...
