和旺建设特区案市场报告书目录壹、环境篇壹、环境篇一、环境概述二、环境示意图贰、市场篇贰、市场篇一、澄清湖特区主要区段市场之差异性及价位结构比较二、特区指针休闲大楼产品分析(一)个案分析(二)公共设施比较(三)建材比较参、产品篇参、产品篇一、本案生命价值之开创二、40米绿带及小区规划使用目标三、室内机能、公共设施及特殊建材建议四、产品建议(一)历年来产品配坪分析(二)房数、坪数配坪肆、业务篇肆、业务篇一、4W购屋动机分析二、业务策略伍、企划篇伍、企划篇一、广告总精神二、案名建议三、广告表现陆、结论陆、结论壹、环境篇壹、环境篇一、环境概述鸟松乡位于凤山市及仁武乡之间，东以大树为邻，西连高雄市三民区，全区地势平坦，仅仁美地区及环湖地区有部份丘陵，内外交通便捷，且紧邻高雄市三民区，发展极为快速且区域内有极富卖点的澄清风景区，为高雄市用水之源地，是发展优良住宅最佳的环境。鸟松乡位于高雄市都会区中心都市的主要成长带边缘，因此鸟松地区未来的发展点在提供住宅、商业、观光及文教的整体服务功能。住宅机能方面：提供大高雄都会区市区以外的高级住宅区。商业机能方面：主要提供住宅小区服务的邻里性之商业行为为主。文教机能方面：提供高等教育设施的服务为主。观光机能方面：则以现有的观光设施提供都会区的观光游憩服务。贰、市场篇贰、市场篇一、澄清湖特区主要区段市场之差异性及价位结构比较环湖、滨湖段环湖、滨湖段圆山段圆山段本馆段本馆段范围‧指环湖路附近一带。‧指圆山路上圆山饭店附近的私人别墅。‧泛指大华村附近一带的范围。建物型态‧景观大楼休闲产品。‧私人建地较多，住宅皆为顶级的豪门私家别墅。‧去年开始建商开始进驻兴建大楼。‧高级别墅区的集中点，表征型的地段。‧透天产品为主力占了95%以上，其余为老旧公寓。地段属性‧地理位置属高雄县身松乡育才段。‧距离独一无二的澄清湖最近，最具唯一性与价值性。‧圆山饭店为国际知名的大饭店，圆山路上的住家也因此相得弥彰。‧圆山路、山脚路附近皆为千万元以上之别墅区不少知名的政、商名人居住在此区，为了展现身份与地位，有钱、有权的人喜欢进驻于此，有汇聚的心理作用。‧本馆段为印象中高级别墅区的代表地段。‧本案为处高雄县鸟松乡与高雄市三民区之交界，临近建工商圈、大昌商圈。‧地理位置虽为高雄县，但一般人的印象中视为高雄市的一部份，无形中提升了地段价值。生活环境‧环湖段观光人潮众多，引来不少摊贩且又有大白鲨水上餐厅设置于此，原本清静高雅的环境已受到严重的污染，住家质量大打折扣。‧住家环境清幽静僻，但安全性稍嫌不够。‧临近高速公路和殡仪馆是最大之抗性。‧临近建工、尖美商圈生活便利性佳。‧共享三民区庞大的公设资源，生活机能完善。交通动线‧目前巨蛋样球场正在施工大埤路尖峰时段常塞车，出入相当不便。‧圆山路接建工路可抵达建工、尖美商圈。‧本馆路和新大昌路为主要交通动线。‧新明诚路开通后有助于至高雄和北高雄的人口流通与景观视野‧离湖面最近，最能直接感受湖光山色，但中午时湖面会因阳光而反射，而晚上又看不清楚，所以真正赏湖的时间大约只有上午这段时间。‧中高楼层可远眺澄清湖，且是经由树林看湖，可由树木四季的变化发觉湖面不同的美感。无客源层‧长庚医院医师及正修工专老师。‧有地缘关系的自营商或政治人物。‧东苓雅、东三民的换屋客层。大楼平均房价面湖：23万未面湖：16万20~24万──区域卖点‧澄清湖的湖光山色。‧中高楼层可远眺树海和澄清湖。‧少数人士才能坐拥的珍贵地段。‧地标型的高级别墅住宅区。二、特区指针休闲大楼产品分析(一)个案分析案名原山主人澄湖真迹推出日期87.0486.08.29基地位置圆山路环湖路基地面积1944坪使用区分住一住一楼层规划19F/B2F24F/B2F推出户数32户84户总销金额约8亿16亿产品规划4房:83坪×11户4+1房:97×坪17户F+F:136坪×4户3房:52~59坪4房:74~79坪F+F:94~135坪预售成绩尚未公开1户预售价位20~23万23万/坪成屋价位────工程进度预售结构体施工中个案分析‧圆山路上继「圆山仰德」后，第二个大楼个案，仍规划大坪数产品诉求金字塔顶层客源。‧高级建材...
