宁波市近期房产市场初步分析（2006年4月）从2005年底到目前，宁波楼市在成交价格、成交量上出现了一些波动。由于2005年国家宏观政策的影响，一路高歌猛进的楼市开始放慢了脚步。2006年新年一始，宁波楼市的脚步将迈向何方？依据我们所掌握的相关资料，对宁波楼市进行了初步分析，现将研究结果在此进行详细说明。一、房价走势分析1、数据分析从我们所掌握的相关数据来看，宁波市近期房价走势如下：月份一手房成交均价（元/平米）二手房成交均价（元/平米）2005.125936.615018.942006.15810.634951.442006.25976.804594.552006.35753.235171.272、房价判断》》》房屋均价预测从上表数据分析，采取加权平均方法，我们可以基本预测，宁波市目前主城六区的一手商品房均价水平为：5869.3175元/平米。价格浮动范围在：100元/平米——300元/平米。这一均价水平与在06年4月初举办的“第四届家博会”上调查统计的市民预期价格比较接近，并略低一些。从此次博览会的调查显示，宁波市民最认可房价：每平方米6000元内。》》》房屋价格走势从房价均值的分析结果来看，宁波市目前的房价呈现出以下特征：房产市场处于微妙的盘整期，市场正走向成熟，回归理性。整体价格呈现小幅度下降趋势，但已经基本稳定，市场价格已经回归到百姓预期价格水平范围内，价格将不会出现大幅度的上涨或下跌。》》》房屋价格平稳的因素分析从上述价格分析，我们认为形成目前这种市场现象的因素主要有几点：——国家政策影响，经过一年的调整，宁波楼市价格逐步回落到正常的价格范围内，与市民预期价格基本相符，房价开始呈现比较稳定的特点，小幅度价格下降属于正常的政策影响结果。——楼市供应相对充裕，市场预期相对下降。这种情况，造成购房者选择有空间加大，不急于下单，一定程度上造成部分开发商急于回笼资金，采取降价、促销优惠等策略，导致整体房价呈现小幅度下降。——市场正处于盘整期。从价格反映来看，消费者比较理性，市场正逐步走向成熟，和稳定。另一方面，受国家宏观政策影响，及整个长三角楼市的波动影响，宁波楼市目前处于比较平稳的过度期间，房价短时间内的大幅度上涨不太可能出现。二、销售成交量分析1、数据分析从我们所掌握的资料来看，宁波主城六区近期的成交量统计如下：月份一手房成交量二手房成交量（套）（套）2005年12月195115542006年1月10838402006年2月90610562006年3月192219532、成交指数》》》房屋销售量分析从上述表格统计数据分析，近4个月来宁波主城六区一手房平均成交量：1465套/月。其中05年12月到06年2月成交量急剧下降，于3月分突然上升，积聚放量，变化十分明显。》》》房屋销售趋势预测从现有数据统计来看，宁波楼市未来趋势将呈现如下可能情况：市场逐步回暖，随着价格的的逐步回落并稳定，以及诸多现房、准现房的不断出现，销售量将呈现上升趋势，楼市将进入一个比较稳定的销售状态。》》》房屋成交量急剧上升的因素分析——二手房成交量的急剧上升，主要因为宁波市部分拆迁项目启动的影响，促使二手房交易量开始出现一定幅度的回升；——被宏观调控拉长的楼盘销售周期，让部分楼盘进入准现房、现房销售，一定程度上促进了消费者快速下单的原因；——1、2月分成交梁下降主要和春节有关系，一定程度上影响了人们下单时间；——房地产的宏观调控政策，使市场需求从去年5月以后一直处于压抑状态。为打破供需对峙的僵局，开发商开始在价格、品质、服务等方面主动迎合消费者，再加上房价在涨幅逐步回落后已基本坐稳，促使结婚、拆迁、外地人落户等刚性需求在春节过后走出观望，集中入市。而市场人气的上扬，又进一步带动了消费信心回升，形成了相互强化的效应。三、消费者需求分析1、购买因素分析从我们所掌握的资料来看，依据4月家博会议的调查，宁波市民购房意向呈现如下特点：表一：购买原因调查购房因素所占比例改善居住条件36.4%结婚用房27.6%拆迁购房15.5%为子女购房10%来甬工作购房10%投资或出租5.4%点评分析：从上述调查数据统计分析，国家宏观调控效果明显，自住型需求成为主流，其中一改善居住条件和结婚用房最多，总体比例高达64%。2、购房时间分析从我们所掌握...
