【新港1号】商务酒店式公寓营销方案2011-3阳逻商品房发展起步较晚，2005年以前，整个区域内主要为砖混结构的小产权房、私房，产品建筑质量差，主要为居民自住需求。从2006年开始，随着阳逻新港的正式投建，商品房开始在阳逻市场中大批涌现，在随后的两年间，市场中相继出现多层、小高层产品，标志着阳逻房商品房开始进入到起步阶段。随着阳逻新港规划发展步伐的加快，从2008年开始，以高层产品为主、大规模大体量产品开始大量入市，知名开发商正式进军阳逻市场，出现了保利·圆梦城、常青·中央花园城、天琴湾等高品质大盘。区域内房地产产品类型也出现了花园洋房、别墅等高档住宅产品。阳逻商品房在这个时期开始进入到发展阶段。2009年以来，阳逻新港的大批量拆迁带动了区域房地产的进一步发展。以投资性需求为主的小户型产品也开始在市场中出现。如莱茵城、天琴湾等项目推出了面积为40-60平米，居住功能为一房一厅的小户型产品，主要面对区域内日益增强的投资性需求。多样化的产品类型使得阳逻商品房进入到百花齐放的发展阶段。阳逻新港规划发展带动区域投资性需求涌现，如今的阳逻已经成为武汉市区级开发区，与光谷、沌口开发区相齐名，成为武汉市未来10年内大力投建的新兴港口物业产业园区，可以预见，区域经济的迅速繁荣必将带动片区房地产行业的发展，市场也必然从当地自住性需求逐步转为当地或外地投资性需求，也必然带动小户型这种以投资需求为主的新型产品的发展。随着阳逻地区房价的增长，投资客户的增多，小户型产品也将快速发展。一、小户型产品的区域市场分析根据市场调研分析，目前阳逻区域的小户型产品较少，市场上在推小户型产品主要有莱茵城、天琴湾、中央花园城等项目，为普通住宅户型的附属产品，平面布局上基本都是与其他大面积两房、三房同层分布，没有独楼栋的纯小户型建筑——总体而言，小户型产品设计特点不明显，推盘量不大，且去化速度相对缓慢，各项目小户型房源去化量平均在70%左右。就目前市场在推产品看，小户型产品的面积区间在60平米左右及以下（含60-70平米），多为一房和两房，以一房为主，总价区间在18-20万之间居多；同时由于社区内部产品布局原因，小户型朝向大多朝北，在定位和功能设置上偏重居住用途。而从各项目小户型产品去化市场需求类型看，外地投资性需求占据大份额，当地自住购买小户型的较少（与舒适户型的功能重叠和同质竞争）。二、区域市场小户型销售特点分析阳逻旧城的拆迁，以及大量新企业的入驻，给市场中带来大量自住型需求。包括本地大批拆迁户的刚性需求和外地企业员工的自住需求。由于阳逻现在的房价水平不高，现在市场中的小两房、低总价产品相对于小户型而言更受欢迎；另一方面，随着阳逻城市建设步伐的加快，越来越多的投资客户涌入市场——适宜投资的产品也将面临更多的要求和提高。小户型产品必须要加强其投资价值，包括地段、价格、赠送面积、商业条件等因素，才能够保证投资型小户型产品入市的成功。1.目前市场上在推的小户型基本上是普通住宅产品的附属部分，都是“边角余料”，在功能设置及使用上附属于整体小区或所在楼栋，相对单一、同质化，产品价值的体现和延伸空间有限；2.阳逻小户型的去化量和速度都比较有限，一方面是产品本身的特点不够明显和个性化，价值感不强，另一方面是由于当地市场的小户型需求更多来自外埠，成交难度较高；3.当地市场购买动机以刚需为主；目前小户型产品在功能设计及面积控制上未为极致，偏重于居住价值，易与其他中小面积普通住宅产品产生重叠，从而产生客户分流，而且小户型产品的个性价值不明显，整体销售情况欠火爆；4.在产品标准上，各项目均是毛坯交付；这是由于小户型产品附属于大户型产品的原因带来的统一标准，但作为小户型产品的价值要求来说，更难摆脱其与普通住宅同质竞争的困境；三、新政下的项目规划1、新政内容“自2011年2月23日起，暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户...
