2004年第四季度北京市写字楼市场分析一、市场回顾本季度北京市国民经济稳定增长，写字楼市场供需持续增长，尤其东部地区，需求增长平稳，售价稳定，租金表现上升。－宏观调控成效显著中国国家统计局发表今年前三季的经济数据。从数据看，中央政府在近几个季度采取的宏观调控措施，已开始收到预期成效。原本快速增长的通胀情况，目前已受到控制。自宏观调控以来，通胀率已经明显回落，同时国家对钢铁、水泥、铝业等行业的控制已经取得明显成果。以土地和信贷为主的调控措施，已经使全国房地产行业的市场供应量和需求均受到明显影响。－央行加息中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。由于央行加息，房地产市场供应受到一定限制，而需求所受影响较为明显。二、供需情况1、供给情况本季度北京市新入伙写字楼项目相对较少，包括英蓝国际、长安兴融中心等高档写字楼项目，建筑规模60万平方米，这些高档项目多以销售方式进入市场，项目档次普遍较高。表1第四季度部分新入市写字楼项目项目名称区域立项建筑规模售/租价格报价长安兴融中心金融街综合楼一八0000平方米售2600美元/平方米佳程广场燕莎写字楼141000平方米售3000美元/平方米南新仓国际大厦东二环写字楼110000平方米售一五000元/平方米CEO首创拓展大厦中关村写字楼36000平方米售16800元/平方米丰汇时代金融街写字楼89000平方米售16000元/平方米富华金宝大厦东长安街写字楼51000平方米租28.5美元/月.平方米英蓝国际金融街写字楼100000平方米租30.0美元/月.平方米2、价格情况四季度是写字楼市场的成交旺季，由于租售成交活跃，北京市写字楼市场租售价格均有所上涨。东部地区、金融街租金上涨，中关村写字楼租金出现分化本季度CBD、朝阳门、东二环等东部地区由于需求旺盛，租金普遍表现出上涨，尤其CBD区域高档写字楼空置率明显下降，价格升幅较大；东二环由于商务氛围继续趋于浓厚、东长安街地区由于外资服务类机构的进驻，因而租金稳中有升。金融街地区尽管目前市场供应量较大，但真正能够入住的写字楼数量较少，总体而言租金表现出一定上涨。中关村地区由于新增项目陆续进入现楼状态，开始分流原有写字楼中的客户，这一方面导致形象和配置较差的老项目空置率上升，租金下降；另一方面新租赁楼盘随着入住客户增多，入住率上升，租金表现上涨。东部地区和金融街售价平稳、中关村市场结构特征明显由于CBD地区和金融街地区今年的销售成交大部分在今年前三季度，进入第四季度之后大部分项目进入销售持续期，推广力度有所减缓，因此售价趋于平稳。从成交价格来看，价格在17000元/平方米以上的顶级物业和12000元/平方米以下的中档写字楼往往成为热销楼盘，而价格在12000-17000元/平方米之间的物业销售相对较为平稳。金融街地区销售市场继续以大单购买为主，因而受市场环境影响较小，整体表现平稳。中关村地区的销售价格基本保持稳定，但成交价格表现出结构性变化的特征。一方面商住项目或公寓立项的写字楼仍然是中低端客户成交的主力，该类项目的成交价格主要集中在8000-11000元/平方米之间；另一方面，高档写字楼成为大单买卖的主要对象，此类项目的售价一般在11000-一三000元/平方米之间。这一点说明有实力的买家更看好中关村的未来前景；也说明成交价格不是由成本决定的，是由市场与资金链的需求决定的。图1北京市第四季度甲级写字楼加权平均租金（成交价）（单位：美元/月.平方米，含物业管理费）图2北京市第四季度乙级写字楼加权平均租金（成交价）（单位：美元/月.平方米，含物业管理费）3、需求情况北京市各主要区域需求分析CBD、东二环、燕莎和东长安街为代表的东部区域以CBD、东二环及燕莎和东长安街为代表的东部区域，本季度写字楼租赁市场需求比较旺盛，由于北京经济对外开放程度的提高，外资服务类企业向燕莎、CBD、东长安街等涉外资源丰富的区域聚集，会计师事务所、律师事务所、金融和贸易服务机...
