Part1：房地产宏观政策分析一、2011-2012年房地产市场重大政策走势金域香江项目组2013年市场预判及销售任务二、宏观政策的解读与分析三、十八大期间房地产政策解读四、房地产宏观市场情况总结及预判Part2：广元市房地产市场分析一、广元土地市场的特征及规划建设分析二、广元房地产推量及销售情况分析三、广元房地产销售价格情况分析四、广元住宅成交客群分析五、广元商业市场分析六、房地产市场类比分析七、整体市场总结Part3：典型竞品楼盘分析一、御景湾二、凤琴岚湾三、澳门湾四、国际商贸城Part4：明年广元房地产市场预判一、政策环境二、土地市场三、产品供应四、客户群体Part5：2013年项目销售预估一、项目现阶段销售分析二、2013年住宅销售任务预估三、具体房源分布四、推售节点安排五、整体房源推售分布平面图六、商业推售计划2012-2014年项目整体推售节点安排七、推售节奏及产值测算八、推售产值月度目标分解Part1：房地产宏观政策分析一、2011-2012年房地产市场重大政策走势新“国八条”2011年1月首提房产税试点扩大“新国五条”针对二三线城市推出限购政策调控强度6次共提高准备金率提高3%2011年2-6月2011年3-5月分配修建1000万套保障性安居工程2011年7月2012年2月货币政策放松降准降息各2次2012年3-7月住建部：“房地产调控政策不放松11月(十八大)宏观层面解读从2011年国家推出国八条以后，进一步加大对房地产市场的调控，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，直至目前国家对房地产的调控一直保持高强度、高警惕、高关注的态势，国家现正处于城市化进程中，住房需求旺盛，加上通货膨胀下，资金保值增值的需要，房价反弹的压力巨大，一旦放松，各地的房价尤其是一线城市的成交量和房价很可能出现报复性反弹，持续两年的调控政策将毁于一旦，所以预计在2013年国家对调控政策不会有缓解。（热点词汇：调控加强、资金保值增值）中观层面解读国家从2011年推出一系列的调控政策以来，购房的群体结构发生改变，以首次置业客户和首改客户为主，在实行了差异化贷款政策以来，刚需较为旺盛，虽2012年央行分别降息2次，降准2次，同时实行积极的财政政策，但银行对购房者的贷款资质审查严格、首套房贷款利率升高、也造成了对青年购房的压力，整体上看不到银行对购房贷款有任何的松动。（热点词汇：降息、降准、首套房贷款利率升高）微观层面解读在以地方政府出台的相关房地产微观政策方面来看，目前地方政府在执行调控政策措施时，在执行过程中针对新“国八条”做过一些的微调，目前地方政府所出台的房地产政策法规也利好于房地产行业的发展（如：2012年10月天津地方政府出台购房首付款可两次交清；贵阳楼市新政：首次购房后可享本市户籍待遇）。目前客户由于受到限购、限贷的影响，住房销售面积同比往年有所减少，主要来源于资金的压力，在当前的市场环境下，顾客对经济型住房更加关注，同时对住房的功能性需求也给开发商提出了更高要求。（热点词汇：政策微调）政策总结从2011年开始，至目前下半年暂无新的房地产新政策出台，房地产政策主要还是以“国八条”为主，主要表现为以下几点：1、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，暂禁止第3套房贷款。2、各个城市要严格执行住房限购措施；对已有2套住房的个人及家庭限购1套、拥有3套及以上住房个人及家庭暂禁止购房。3、目前虽然限购政策对广元市房地产市场没有直接影响，但是受二套房首付比例影响较大，明年还将持续压力。4、根据目前全国的房地产环境以及形势来看，未来房地产政策将会持续调控，房地产市场不会有较大的缓解。5、由于购房者受到资金压力的影响，他们对经济型住房的关注、对功能型住房的需求快速增长，给开发商也带来了更为严峻的考验。二、宏观政策的解读与分析行业看法1.周卫军：调控趋势应该是长期的万科副总裁周卫军表示，房产调控应该是一个常态，因为这已经不是一个行业的问题了，现在已经上升到了民生和政治的问题上了。所以，这种调控趋势应该是长期的。从大的政策环境不变的情况来讲，无论是把它政策化，还是制度化...
