垠坤·耘思堂-仙林国际-2008-01南京市写字楼市场调研报告垠坤代理机构技术执行：垠坤·耘思堂二OO八年三月一、南京写字楼市场整体运行情况1、南京写字楼市场发展简况■写字楼市场存量巨大，未来市场供应量将持续上扬南京的写字楼存量在长三角地区仅次于上海，自2000年以来每年均保持较高的供应体量。2007年，全市共有约20万平方米的写字楼竣工交付，各大商务区均有项目竣工交付。预计南京写字楼市场在2008-2010年的3年间，将会有近90万平方米的写字楼体量供应，而这一数值还不包括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目，未来市场供应量巨大。■三足鼎立格局形成，泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心三大核心商务区。随着近年来写字楼市场的发展成熟，逐渐形成了泛新街口（新街口、大行宫、珠江路）、鼓楼山西路、河西奥体中心的三大核心商务区。在供应区域方面，泛新街口板块以其绝对的地段优势占据了供应的主力，鼓楼-山西路板块紧随其后，而河西新城在政府的强力推动下，其新城市中心的地位正在逐渐确立，新兴的核心商务区正在形成。2、2007年南京写字楼市场表现由于07年南京写字楼整体供应量相对较小，且写字楼市场95%以上的项目采用了以销售为主的去化方式，故来自新增供应的影响主要集中在了销售市场，而租赁市场受到的影响则相对较小。■销售市场表现(1)供应方面：主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块。07年南京办公销售房的供应主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块，河西新城亦有部分项目。主要销售项目有鼓楼区的和泰大厦、中环国际广场、绿地云峰、凤凰和鸣；泛新街口的金轮国际广场、长江路9号；以及河西的嘉业国际城、联强大厦等。(2)成交方面；建邺区整体供需平衡，去化较好。成交量方面，鼓楼地区的成交面积达到10万平方米左右，建邺区约为5万平方米。值得注意的一点是，在各大区域的供需情况统计中，建邺区的成交面积与可售面积比最为接近1：1，表明区域整体去化较好，供需最为平衡，这与区域供应多为河西CBD中的写字楼有一定关系，其售价相对较低，对投资客户有较大吸引力。(3)价格方面；整体快速上涨，河西CBD涨幅最明显南京写字楼的销售价格在2007年出现了快速上涨，河西CBD涨幅尤其明显，而城市核心地段写字楼售价涨幅则相对较缓，平均为10％-15%。其中，泛新街口板块的在售写字楼有金轮国际广场和长江路9号等，金轮国际广场销售报价约在17000-18000元/平方米，长江路9号因其复式挑高，其报价也达到了20000元/平方米鼓楼-山西路板块销售项目较多，写字楼售价大多在10000-15000元/平方米，位于核心地段的绿地云峰其销售报价达到21000元/平方米，并凭借项目的高品质定位迅速去化。河西板块在07年开始全面发力，06年7月开盘的中泰国际广场至07年第三季度基本售完，07年末，新增项目中嘉业国际城4号楼销售报价则达到了11000元/平方米，联强国际大厦报价则在15000元/平方米，与06年末的项目报价相比涨幅高达100%，投资客对于该区域发展前景的看好是销售价格上涨的主要动力。(4)产品方面；中小户型受追捧从目前市场供应的写字楼的销售情况来看，针对广大中小型发展企业的170平方米以下中小户型写字楼较受市场热捧，170平方米以上大户型去化速度相对较慢，而销售方式为整层出售的写字楼则去化速度较为缓慢。■租赁市场表现—集中在泛新街口板块和鼓楼板块(1)泛新街口板块该板块发展较早，办公体量较大，商务氛围最为成熟，客户品质也最高。在金鹰国际广场、金陵饭店、置地广场中汇聚了一批最高品质的中外企业，区域空置率为3大商务区中最低，约在8%-10%。区域平均租金价格在2.0-2.5元/平方米/天，其中金鹰国际、置地广场、商贸世纪广场、长发中心等高品质项目的租金达到了4.0-5.0元/平方米/天。主要入住客户为专业服务、金融类租户，且外资企业比重较高。珠江路片区则以IT企业为主。项目名称地址建设年代租金（元/㎡·天）租赁状况商茂世纪广场中山南路49号20022.6-4.590%金鹰国际商城汉中路8号19973.0-4.095%华泰证券大厦中山东路90号20012.2-4.090%置地广场洪武北路55号20063.3-4.5/德基大厦长江路188号20042.4-4.185%隆盛大厦洪武路23号20042.0-3.585%南京国际贸易中心...
