第十章商务楼、写字楼商铺及投资1.商务楼、写字楼商铺的概念按照第1章中对商铺的分类．商务楼、写字楼商铺．指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小．但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼在北京、上海、深圳、广州等大中城市的发展随着中国经济的高速增长．也呈现长期持续发展的态势．一个个商务区陆续在各大城市建成。这些地方集中了大批有良好消费能力的白领阶层．从而形成无数规模不等的商业环境。商业环境的形成吸引很多商家在此类区域进行经营．有效推动了商务楼、写字楼商铺价值的提升。我们也发现．市场里出现了很多专门从事在商务楼、写字楼商铺经营的运营商．比如．精品川味餐厅俏江南集团专门在高档写字楼开店，在北京的国贸中心、万泰北海大厦、恒基中心、嘉里中心、盈科中心、亚运村阳关广场、融科中心及上海的大上海时代广场开设其餐饮连锁店．消费者主要是这些写字楼里面的白领消费者。商务楼、写字楼里面白领阶层良好的消费能力意味着商务楼、写字楼商铺的投资价值。2．商务楼、写字楼商铺的类型及特点商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底层商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途而后者．开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途。商务楼、写字楼底层商铺和住宅底层商铺有明显的共同点．即都是以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底层商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如北京王府饭店世界精品街荟萃世界一线品牌．北京丰联广场上面是写字楼．下面四层是商业．以高档专卖店、知名特色餐饮设施和银行为主要租户等。下面分别就底层商铺项目和规模较小的零散商铺的特点予以介绍。1.商务楼．写字楼底层商铺项目(1)建筑形式特点。商务楼、写字楼底层商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层(可能包括一层、二层、三层和／或地下层)部分大规模用作底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题．所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底层商铺项目．面积规模比较大．项目本身具有很强的市场吸引力．其主要客户范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运作将周边、甚至所住城市的某个消费阶层覆盖进来。北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底层商铺项目．只是规模宏大．人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目．其建筑形式．以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底层商铺项目的特点。(2)铺面、铺位类型。商务楼、写字楼底层商铺项目一会有不少属于铺面形式．其他楼层基本上都是铺位形式。(3)经营业态特点。商务楼、写字楼底层商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等．其定位通常为中高档消费者．而且国际品牌在当中占很大的比重。(4)投资回收形态。商务楼、写字楼底层商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目．只要丌发商实力足够．为了确保对整个底层商铺项目整体运营的有效引导．建议开发商只要采取出租的方式．即使出售．也应该主要以投资机构为销售对象。2．商务楼．写字楼零散商铺(1)建筑形式特点。该类商铺所属的商务楼、写字楼，商业功能不是其主要功能．里面的商铺仅仅是为了满足住户、租户等的需要．鉴于上述原因．这些零散商铺主要集中在这些建筑的一层，数量少，规模也不大。(2)铺面、铺位类型。商务楼、写字楼零散商铺主要属于铺位形式．但鉴于这些建筑客户的特定光顾方式．无论是写字楼、饭店．其住户、租户都会从这些商铺的门前走过．所以这些零散商铺具有一定的铺面价值。(3)经营业态特点。商务楼、写字楼零散商铺的主要经营业态和底商商铺基本相似．只是其中规模较大的经营业态出现的较...
