安业清水河项目营销策划报告(16)VIP免费

安业清水河项目营销策划报告第一章市场调研与分析一、深圳宏观市场分析（一）深圳经济环境分析1、GDP指标：2004年深圳全市完成国民生产总值（GDP）3422.80亿元，同比增长17.3%；按常住人口计算的人均GDP59271元，同比增长7.8％，比上年有较大涨幅。2、固定资产投资：2004年，深圳全年全社会固定资产投资额1090.14亿元，同比增长14.9％，全年整体走势平稳。其中，基本建设投资458.96亿元，增长27.5％，占全社会固定资产投资比重为42.1％，投资比重年略有提高；房地产开发投资432.01亿元，增长4.7％，占39.6％，投资比重略有下降。3、消费指数：全年社会消费品零售总额915.45亿元，同比增长14.2％。其中，批发零售贸易业零售额758.87亿元，增长14.7％，餐饮业零售额156.58亿元，增长16.9％。4、生活水平：在岗职工年平均工资31928元，按可比口径及扣除物价因素，实际增长4.2％。城镇居民生活水平和质量稳步提高。2004年深圳城镇居民恩格尔系数为31.6%，按联合国粮农组织标准处在“富裕”水平。小结：各项经济指标显示，深圳总体经济运行保持良好的态势；社会固定投资稳步增长，城市建设步伐加快，固定资产投资结构进一步优化；居民收入水平及消费能力均得到进一步提高；消费升级加快，对经济增长拉动不断增强，但消费的拉动作用尚有很大的挖掘潜力。（二）2005年上半年深圳房地产市场发展总体形势1、开发情况：05年上半年，深圳房地产完成投资196.46亿元，同去年同期下降14.80％；商品房施工面积2216.87万㎡，比去年同期下降1.41％；商品房竣工面积214.91万平方米，比去年同期下降23.93％。房地产投资及建设规模逐渐减少。2、供应情况：05年上半年，新增盘量为63个，比去年同期减少11个；上半年新批售面积336.39万，同比下降9.10%，其中关外新批售量占到总量的57.51%；新盘供应以住宅供应为主，占预售面积的84.4%。3、销售情况：全市上半年商品房销售面积488.68万平方米，同比增长12.26％，其中，住宅销售面积434.32万平方米，同比增长11.03％。从住宅销售的户型结构来看，三房以下户型占75％，别墅仅占1％，普通商品住宅需求仍为市场主体需求。从住宅销售面积各行政区分布来看，特区外置业已渐成主流，宝安区已居首位占全市销售量的28％；龙岗、福田、南山三区销售量占全市的比例均接近20％，居其次。此外，上半年各区住宅销售面积变化较大，住宅销售量在3、4月份达到高峰后，6月份在国家调控措施作用下有所回落，除宝安区销售量环比增加29.8%，其他各个区均有所下降，当月全市住宅销售量同比下降13.2％。2005年上半年各区销售面积比例图福田区,20%南山区,29%龙岗区,29%宝安区,22%罗湖区,12%盐田区,2%罗湖区福田区南山区盐田区龙岗区宝安区4、空置情况：截至今年6月底，商品房空置面积为142.78万平方米，同比减少38.57％，在商品房需求保持10%左右平稳增长、建设规模减少的同时，商品房空置量得到了不断消化。5、价格水平：今年上半年，我市住宅价格继续呈现上升势头，全市商品住宅均价为6547.89元/平方米，同比上涨12.05％。但从不同月份的销售价格来看，由于政策因素的影响，各月份的销售价格出现了小幅的波动（如下图），但整体来看，走势基本平稳。月份6月环比5月环比4月环比3月环比2月环比1月价格6717.392.19%6867.325.59%6503.98—0.31%6524—2.79%6711.358.76%6171从各区的价格走势来看，特区内房价基本保持平稳变动。南山区由于豪宅供应量较大，上涨幅度较大，较去年同期上升28.61%。盐田区同比上升051015202530351月2月3月4月5月6月2005年上半年各区每月住宅销售面积图罗湖福田南山盐田宝安龙岗2005年上半年住宅销售价格运行图58006000620064006600680070001月2月3月4月5月6月7.55％。特区外两区房价增长明显较快。其中宝安同比上涨27.89％，龙岗区同比上涨28.83%。6、住宅销售面积价位结构：2005年上半年（住宅部分按照户型分类）144平米以下户形套数建筑面积金额均价(建筑面积)均价(套内面积)别墅1142.21863726.006073.5953876717.421060单身公寓2528105073.18824504461.177846.95448610373.933436单身宿舍13711091.9876470757.006894.2386308610.282131商务公寓...