广东房地产市场分析报告1171556202VIP免费

一、社会经济环境2008年广东经济增速放缓，完成国内生产总值35696亿元，同比增长10.1%，增幅同比回落4.4个百分点。完成全社会固定资产投资11181亿元，同比增长16.5%，增幅同比回落1.5个百分点。城镇居民人均可支配收入19732.86元，同比增长11.5%，扣除物价因素，实际增长5.7%，增速同比放缓1.2个百分点。二、数据分析(一)房地产开发投资1、完成开发投资广东房地产完成开发投资2932.34亿元，同比增长16.8%，增幅同比回落20个百分点，比全国平均增长低4.1个百分点。固定资产投资占GDP比重为31.32%，与上年持平，比全国平均水平低26个百分点。房地产开发投资占GDP比重为8.21%，与上年持平，比全国平均水平低约2个百分点(见表1)。表1完成开发投资增长数据表单位：亿元图一：广东近年固定资产投资与房地产开发投资增长比较近年第4季度房地产投资呈现逐年上涨的态势，2008年第4季度则接近零增长(见图二)。图二：广东近年第4季度房地产开发投资增长比较按用途划分的完成开发投资当中，住宅同比增长18.85%，增幅同比回落近20个百分点；办公楼在上年下降3.86%的基础上，又有13.36%的回落；商业用房同比增长6.1%，增幅同比回落9.29个百分点；其他投资同比增长21.53%，与上年62.15%的增幅形成较大反差。数据表明，各类用途的开发投资增幅均出现不同程度的下滑，其中住宅与其它开发投资最为明显(见表2)。表2按用途完成开发投资数据表单位：万元从近年房地产各类投资走势来看，住宅投资结束了前两年高速增长的态势，增速趋缓办公楼投资连续两年负增长(见图三)。图三：广东近年房地产各类投资走势2、开发资金来源全年到位资金3762亿元，同比下降4.82%，与上年42.31%增幅形成对比。从近年房地产到位资金占开发资金比例看，2002年以来呈现逐年增长态势，到2007年达到最高位。2008年首次下滑，比例为1.281∶，且为近年最低(见表3，图四)。表3近年来房地产到位资金占开发资金比重图四：广东近年房地产到位资金情况第4季度到位资金同比下降22.73%，为2002年以来历年同期房地产到位资金占开发资金比例最低。可见，房地产开发资金较为紧张(见图五)。图五：广东近年第4季度房地产到位资金情况从资金来源结构看，国内贷款与自筹同比均有一成多的增长，而外资增长同比回落两成多，销售回笼资金出现了2003年以来首次的负增长，降幅为两成二(见表4)。表4房地产资金来源基础数据表单位：万元图六：广东近年房地产资金来源变动资金结构发生较大调整。销售回笼资金占到位资金的比例仅42%，为2002年以来最低；相应地自筹资金占到位资金的比例升至33%，国内贷款占到位资金的比例升至23%，均为2002年以来最高；外资占到位资金的比例1.74%，为近年次低(见图七)。图七：广东近年房地产资金来源结构(二)土地购置与上年相比，房地产企业购置土地面积减少13.26%，购置欲望降低；购置金额增长19.4%，购置单价增长37.7%，连续3年单价均增长3成多(见表5、图八)。表5房地产企业购置土地数据表单位：万元、万m2图八：广东近年房地产企业购置土地状况(三)商品房建设商品房施工面积、竣工面积同比分别增长14.39%、8.24%。值得关注的是，商品房新开工面积同比出现了负增长，为2003年以来首次，与上年增长30.37%成强烈对比(见表6、图九)。新开工面积当中住宅降幅近12%，而上年同期增长32.68%；商业降幅2.6%，而上年增长10.73%；其他基本持平，而上年增长43%；截然相反的是办公楼增幅高达34%，而上年是17.0%的降幅。表6各类商品房建设数据表单位：万m2图九：广东近年商品房建设状况全年各季度新开工面积呈现先降后涨的特点。第1～3季度逐步回落，第4季度出现了反弹(见表7、图十)。表7广东2008年度各季度新开工面积比较图十：广东2008年各季度新开工面积比较从近年第4季度新开工面积比较情况来看，2008年已经回落到了2003年同期的水平(见表8、图十一)。表8广东近年第4季度新开工比较表图十一：广东近年第4季度新开工比较(四)商品房交易全年商品房销售面积4824.41万平方米，同比下降22.43%；销售额2880亿元，同比下降21.40%。商品房销售均价5970元/平方米，同比增长1.34%。商品住宅销售面积和销售金额同比均有两成多的回落。住宅销售...