中原地产发布：XXXX年上半年东莞房地产二级市场分析及后市展望(提要VIP免费

报告提要供应面：2011上半年供应创三年来同期“新高”，全市新增商品房供应257.96万㎡，同比上升8.25%，主要受限购预期的影响，使得开发商提前推货释放。一线区域供应占主导，二线区域供应有所放缓，三线区域供应放量上升。别墅、洋房供应再创新高；非住宅供应较少，消化存量为主。中大户型供应放量；四房、合拼户型明显增加。库存量：截止2011年6月30日，东莞商品房存量为533.26万㎡，环比下降1.08%，存量继续“低位”运行，库存量减少，缓解了后市出货压力。成交量：上半年东莞商品房成交面积324.33万㎡，成交金额263.05亿元，成交面积上升56.41%,主要是限购预期时期，购房者担心限购后买不到房或一步到位而仓促入市，使得3-5月份成交量节节攀高。一线区域成交量逐步下滑，二、三线区域需求潜力逐步被挖掘。受调控政策及通胀的影响，住宅物业成交下滑，商业物业及投资型物业逆势上升。改善性需求提前入市，中大户型为上半年成交主流。供需分析：2011年上半年商品房供应257万㎡，成交324万㎡，供应偏紧，供不应求比较严重。七成以上区域供求比小于1，供不应求矛盾突出。价格面：上半年住宅价格为8360元/㎡，环比上涨8.95%，房价调控仍有一定的压力。住宅方面以洋房、公寓涨幅较大，洋房主要是结构性上涨较多，由于今年上半年大户型主导市场，部分大户型带装修发售，再加上通胀因素的影响，因此整体价格被拉高。下半年部分开发商存量较多，完成全年的任务目标较重，因此预计价格或有调整的空间。后市展望：经济面：全球经济总体走势平稳，局部复苏力度仍不均衡；下半年经济调控政策预计会先紧后松，物价也会冲高后回落。下半年住宅潜在供应量结构性失衡，供应区域性分化现象将会明显。全年住宅成交预计突破600万㎡大关。下半年房价或出现“28”分化。东莞高铁时代将启动，“地铁盘”将迎来新的发展机遇。大运会效应，将为楼市营销制造契机。下半年深圳客户入莞置业趋势加强，深莞二三级联动愈加密切。（1）、新增供应分析2011上半年供应创三年来同期“新高”，全市新增商品房供应257.96万㎡，同比上升8.25%。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2011年上半年全市共有83个项目有新增供应，总供应面积为257.96万㎡，比10年同期上升8.25%，比09年同期上升15.82%.，创近三年来同期“新高”，这其中有以下几个方面的原因：一是受3-4月份限购预期的影响，使得开发商担心限购政策的出台，被迫提前推货回笼资金；二是通胀时期，抗通胀别墅、商铺等大资金产品深受置业者的青睐，开发商推货积极性也高；三是大户型集中上市，大户型面积大，整体套数来说相对较少。6月份商品房新增供应面积为40.90万㎡，供应套数为3715套，面积环比上升5.90%，同比上升81.33%；其中住宅以洋房、别墅供应为主，公寓供应为一片空白；洋房供应面积为28.62万㎡，供应套数3108套，供应项目共12个：鼎峰·尚境、丹缇轩、中惠·珺庭、汇景·御泉香山、新世纪星城三期等；别墅项目有8个：花样年·江山、葡萄庄园、万科·麓湖别墅、金地·湖山大镜、万科城五期等。限购预期趋紧，促使2011上半年新增供应小幅增加。从2004年至今的新增供应半年度走势看，2004年-2008年呈现持续放量的态势，2004年新增供应面积为562万㎡，2005年为576万㎡，2006年为660万㎡，2007年创出新高，新增供应量高达803万㎡。自市场2008年进入市场调整期以来，新增供应持续减缓，2008年全年新增供应677万㎡，而2009年主要以消化库存量为主，因此新增供应仅有473.50，2010年是政策调控年，供应有所放缓，全年供应545.96万㎡；2011年上半年供应257.96万㎡，相对往年同期看有所增多，但是相对需求看，仍偏紧。一线区域供应占主导，二线区域供应有所放缓，三线区域供应放量上升。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从2008-2011年上半年供应区域看，一线区域供应占主导，但整体趋势看，有所下降由之前的78%下滑至64.90%；二线区域整体比较稳定，维持在20%-30%之间；三线区域由于房地产起步较晚，后期随着交通网络逐步完善，外来开发商看好其发展前景频频拿地开发，近几年供应有所放量，由之前的1.90%增加到10.55%。别墅、洋房供...