上海黄埔区某写字楼项目市场分析报告VIP免费

上海黄埔区四川路写字楼项目市场报告一、2004年8—9月上海办公市场分析（根据最新交易数据）1、最新情况综述2004年8月和9月份，上海办公楼总共成交了1336套，计200280.3平方米，交易金额达到了318956.6万元，成交均价为15925元/平方米。其中，8月份实现交易429套，74772.4平方米，115209.5万元，均价15408元/平方米；9月份实现交易907套，125508.1平方米，203118.3万元，均价16184元/平方米。从数据来看，无论是成交套数、成交面积还是交易金额，9月份的交易量都较8月份有大幅增长，其中办公楼套数增长了111.4%，建筑面积增长了67.9%，交易金额增长了76.3%。表18－9月交易数据比较面积（平方米）套数金额（万元）8月86354.65091711949月113925.9827147762合计200280.51336318957从上述的数据我们可以看出，在住宅和酒店式公寓产品相继经过其价格的高涨阶段之后，写字楼产品正逐渐成为上海房地产市场的焦点。我们预计，在未来相当长一段时期内，写字楼市场将由理性兴旺转向繁荣。2．区域分析表2上海市各区办公楼交易数据区县建筑面积（平方米）套数成交金额（万元）单价（元/平米）浦东4565819610407022793徐汇349091855269715096静安328992535219115864长宁211451222448111578黄浦18490923379417937虹口15725249137458741卢湾14097882149615249普陀82678472698793闸北516540678713141杨浦29732419846673金山75213014000松江20321437067总计200281133631895715894上海市办公楼市场集中度依然很高，传统的市中心三区（静安、黄浦和卢湾）及其周边区县（浦东、徐汇、长宁、虹口）占据了办公楼市场的主要份额。这七个区无论是在交易面积，还是在成交金额上都一路领先，而且七者合计总量均超过了90%。而宝山、奉贤、闵行、嘉定、南汇、表浦和崇明六区则在8、9月没有交易。3．交易面积分析图1上海市8－9月各区办公楼交易面积比较22.8%17.4%16.4%9.2%7.9%7.0%4.1%2.6%1.5%0.4%0.1%10.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%浦东徐汇静安长宁黄浦虹口卢湾普陀闸北杨浦金山松江从交易面积来看，8－9月份，办公楼成交面积占前五位的依次是：浦东新区、徐汇区、静安区、长宁区和黄浦区，前三名份额合计为56.7%，前五名份额合计为76.4%，如果算上虹口和卢湾区，则这七个区交易面积占了整个上海市的九成以上。4．成交金额分析图2上海市8－9月各区办公楼成交金额比较32.6%16.4%10.6%7.7%6.7%4.3%2.3%2.1%0.6%0.1%0.0%16.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%浦东徐汇静安黄浦长宁卢湾虹口普陀闸北杨浦金山松江从交易金额来看，8－9月份，排名前三位的依然是浦东新区、徐汇和静安，这与交易面积排序一样,紧随其后的是黄浦、长宁和卢湾区，前三名所占比例合计为65.5%，前五名合计为83.8%。原因说明：浦东新区由于交易体量远大于其他区县，因此在交易金额上继续保持大幅领先。而长宁和黄浦、虹口和卢湾这两组交易面积相近区县对比来看，由于黄浦、卢湾是传统的市中心区，土地资源稀缺导致了房价高启，目前即使是住宅项目，这两区范围内也难觅单价万元以下的楼盘了，因此较高的均价使黄浦、卢湾三区的交易金额分别超过了长宁和虹口。5．平均单价从成交单价来看，9－10月份，浦东以陆家嘴金融贸易区为依托的办公楼价格一骑绝尘，以23155元/m2的单价雄居榜首，将其他区县远远抛在了后面，每平米高出第二名长宁区5210元之多。本期在单价上排图3上海市8－9月各区办公楼平均单价比较0500010000150002000025000浦东黄浦静安卢湾徐汇闸北长宁普陀虹口松江杨浦金山名第二的长宁区以虹桥高级商务区为中心，单价达到了17945元/m2，紧随其后的是静安、卢湾和徐汇，单价依次为15820元/m2、15096元/m2、12141元/m2。具体见图3。原因说明：本期浦东办公楼市场的单价如此之高，除了作为金融贸易中心受到大量外资企业的追捧外，另一个重要原因是浦东区新上市了一个天价楼盘。东昌滨江园是8月下旬新市的一个4层办公楼，平均单价达到了58499元/m2，这比同期第二名的天安中心大厦高出了近30000元/m2，跟目前上海市办公楼16000万元/m2的均价相比，绝对是一个天价。浦东新区除东昌滨江园以外的办公楼交易均价仅为14545元/m2，...