X年7月睢县金大Ⅱ义乌商贸城项目营销策略提报-34页VIP免费

城市之恋睢县金大Ⅱ·义乌商贸城项目营销策略提报2009年7月第一部分：项目概述项目基本面既有优劣势分析项目基本面【地理位置】项目位于睢县县城中心，处于中心大街两侧、睢州大道以北的十字路口【人文位置】项目位于睢县县城现有可开发地块的黄金地段，周边各项生活配套齐全，未来商业氛围浓厚【项目组成】项目由底部二层商业和上部一栋小高层、七栋多层组成（耀发广场底下二层为独立自营商铺）【基本数据】项目数据（东地块）数据（西地块）总用地面积5424平米10874平米建筑占地面积2612平米6601平米总建筑面积13725平米22653平米居住面积10118平米8669平米商业面积3606平米13984平米建筑密度48.16％60.7％容积率2.532.08备注：地下室建筑面积未计入容积率既有优劣势分析优势和劣势同样明显[行销提示]价值支撑体系需要重构本案“优势地段”与“产品接受度低，配套不具备优势”的矛盾组合，容易造成叫好不叫座。为了迅速去化，应该从房市深层次驱动力研判出发，提炼出核心卖点，并进行附加值层面的价值支撑体系重构[优势项]绝版旺地①睢县城市中心黄金旺地②金大一期口碑优势，客户感情深厚③睢县新十字商圈，商业氛围浓厚④周边配套良好，生活方便[劣势项]①项目商业体量较大，去化难度较大，且后续经营难度大②小高层产品接受度低，竞争力不够③项目本身配套不具备优势第二部分市场研判市场感知市场研判市场问题与机会市场感知随着宏观调控效果的逐步体现，房市冷暖感同身受，风云变迁提炼如下：销售慢了大势变了项目多了价格涨了需求不旺[大势变了]大城市房价由于过山车，宏观舆论环境变了，本地房价涨的超出承受范围了……于是，持币观望的人多了[项目多了]从2008年1、2个项目唱主角，到2009年5、6个项目抢市场，竞争变得层次多且复杂了[价格涨了]2008年各盘价格一路上涨，开一次盘价格涨50-100元，只要不是太偏，均价都已过1400元了[需求不旺]由于政府拆迁力度很小，城市建设缓慢，也降低了拆迁带来的刚性需求，拆迁+投机的房市内部驱动力消失了①潜在供应放大，供需矛盾恶化②购房主力改变，有效需求收缩③竞争分流加剧，客群收缩明显[调研显示]2008各盘推出房源销售率基本在50％左右，2009年上半年大部分项目的销售表现更差市场研判[睢县市场吸纳能力有限，进入结构过剩时代]=〉概括睢县房市：2007年引爆，价格攀升；2008年延续，销售放缓；2009年，面临市场结构调整年问题研判和解决对策[问题]竞争层面的矛盾是相对的，市场层面的问题才是绝对的①如何解决同质化竞争相对严重的问题，找出个性化竞争优势②真正制约本案的在于市场容量有限以及准客户持币观望的心态[对策]泛客户定位，住宅立足“市中心的成熟地标”概念，商业立足“黄金地段，日进斗金”概念，最大化争取睢县市场主力客源谁是主力客源保留老房买新房的二次置业升级客户隐富客群政府内有一定级别公务员先富客群在睢县较好企业供职的员工创富客群周边强镇做生意及政商人员他们现状与需要=〉他们中的很多人已经具备了原有居住物业=〉他们中的很多人希望能够在市中心再有一套升级住房或者投资型物业=〉他们中有着潜在的攀比心理市场机会共性问题个性解决市场问题一：客源市场有限市场问题二：持币观望严重天生豪宅，市中心成熟地标黄金地段，日进斗金①天生豪宅，市中心成熟地标立足城市中心先天地段优势，以地段和产品的高性价比，并辅以相应的价格优势，覆盖以威尼斯水岸、怡水华庭为主的主要竞争对手，明确本案的“天生豪宅，市中心成熟地标”属性②黄金地段，日进斗金立足后天管理与经营的培育，针对商业投资客户的安全心理，强调本案形成的“黄金地段，日进斗金”属性第三部分策略部分策略定位价值体系构建[先天资源]优越地理位置住宅体现=〉周边配套完善商业体现=〉商业氛围浓厚[概念升华]市中心成熟地标黄金地段，日进斗金策略定位【策略阐述】本案“金大Ⅱ·义乌商贸城”和“金大Ⅱ·耀发广场”，由于处在睢县市中心——位于中心大街两侧，睢州大道以北；周边生活配套设施完善——有医院、学校、市场、银行、超市、公园，未来商业气氛浓厚，在本案周边就是睢县未来的新商业中心——中心大街，且即将成为...