项目估算与资金筹措第一节投资估算4．3房地产开发项目投资及收益估算4．3．1房地产开发项目投资估算的阶段划分房地产开发项目投资估算是指在开发项目投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对开发项目的投资数额进行估计。估算的过程也是明确开发项目规模、标准、档次的过程，是形成投资收益估算的基本依据之一。在我国，建设项目投资过程划分为规划段、项目建议书阶段、可行性研究阶段、评审阶段、落实设计任务阶段，所以投资估算工作也相应分为五个阶段（见表4.5）。不同阶段所具备的条件和掌握的资料不同，因而投资估算的准确程度不同，投资估算所起的作用不同。随着阶段的发展，调查研究不断深入，掌握的资料越来越丰富，投资估算逐步准确，所起的作用也越来越大。房地产开发项目的经济评价首先是建立在明确项目投资估算的基础上，以后的一切分析和评价工作皆是围绕这一基础，可以说它的正确与否在一定程度上决定了经济评价分析的正确与否，不同阶段的经济评价，要进行不同深度的投资估算。进行正确的投资估算，必须针对项目的特点，在不同的分析阶段根据所掌握的数据资料，在了解房地产开发项目成本和费用构成的基础上进行规范化、程序化的工作。表4.5投资估算的阶段划分投资估算阶段划分投资估算误差率（%）投资估算的主要作用开发项目投资决策过程1．规划分阶段的投资估算≥±301．说明有关的各构成项目之间的相互关系2．项目建议书阶段的投资估算±30内1．从经济上判断项目是否应列入投资计划；2．作为领导部门审批项目建议书的依据之一；3．可否定一个项目，但不能完全肯定一个项目是否真正可行3、可行性研究阶段的投资估算±30内可对项目是否真正可行作出初步的决定4．评审阶段的投资估算±10内1．可作为对可行性研究结果进行最后评价的依据2．可作为对投资项目是否真正可行进行最后决定的依据5、落实设计任务阶段±10内1．作为编制投资计划，进行资金筹措及申请贷款的主要依据；2．作为控制初步设计概算和整个工程造价的最高限额4．3．2房地产开发项目成本费用构成不同的地区，对房地产开发项目成本费用的具体划分并不完全相同，但其基本构成是相同的，主要有以下几个方面：（1）土地费用是指开发商为获取土地使用权并进行初步开发所支付的费用，包括；土地出让金，征地、拆迁、补偿安置费用和其它土地开发费用等。（2）前期工程费是指房地产开发项目开工前的一些准备费用，包括：可行性研究费，规划、勘察、设计费，“七通一平”费，领取建筑执照费用等。（3）房屋建安工程费是指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括：建筑工程费，设备及安装工程费，室内装饰费，其它费用等。（4）公共配套设施费是指开发项目区域内，按照城市建设配套要求，与开发项目的同时建设的非营业性公共配套设施（如中小学校、配套商业用房、派出所、居委会等）的建设费用。（5）公共基础设施建设费是指开发项目区域内与项目主体配套的公共基础设施（如道路、绿化、供水、供电、通讯等）的建设费用。（6）代收垫支费用（政府行政性费用）是指政府有关部门通过开发商代收的可列入投资项目的费用，包括：固定资产投资方向调节税、各种增容费以及各类行政事业性收费等。（7）管理费用是指开发商为组织开发经营活动发生的管理费用。（8）销售费用是指开发商为销售房地产所发生的广告费用、销售代理费等。（9）利息支出（财务费用）是指开发商为开发项目筹措流动资金所发生的银行贷款利息支出等。在经济分析中，上述2~6项之和又称开发成本，7~9项之和又称为开发费用，有时，也把开发成本加管理费用称为建造成本。而1~8项合计称为建设投资，建设投资加第9项利息支出则称职建设总投资，对于全作销售的开发项目，建设总投资也称为总开发成本。下面以南京地区为例，详细说明房地产开发项目的主要成本费用构成及其计算依据，如表4.6所示表4.6房地产开发项目成本费用构成与计算依据项目名称计算标准一、土地征用与拆迁补偿费（一）土地征用1．土地出让金30~1500元/m2（按市区土地级别及用途不同而异）2．用地保证金1．5元/m23．土地征用管理费土地所有费用×5%4．土地产权测绘费100元/亩...
