房地产法讲义VIP免费

房地产法讲义第一章房地产法概述一、房地产及房地产法的概念广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。他和不动产一词属同一语。狭义的房地产是指土地与建筑物的有机结合。若土地是完全独立的，没有建筑物结合，则不能称之为房地产。土地应包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。建筑物是指土地上人工建成的房屋和构筑物。房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物。构筑物是反映除房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。房地产是由土地与建筑两个因素所构成的统一体。房地产法的概念房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称房地产法调整的社会关系包括房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系以及房地产管理关系。1、房地产开发关系房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建筑的行为。房地产开发关系就是因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。2、房地产交易关系房地产交易是指房地产权利人转让、租赁房地产的行为。房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁过程中发生的经济关系。3、物业管理关系物业管理是指物业管理公司受物业管理人（或称之为业主）的委托，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面的服务的行为。物业管理关系是指物业管理公司与业主之间在物业管理过程中形成社会关系。4、房地产管理关系房地产管理是指人民政府及其房地产管理部门依据国家的法律赋予的职权对房地产市场实施的管理、监督、检查的行为。房地产管理关系就是人民政府及房地产管理部门与法人、他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。如房地产开发建设过程中审批关系、房地产产权产籍管理关系。房地产法所调整的社会关系包括两个方面：一方面他调整国家对房地产的开发、交易及产权产籍的管理关系；另一方面他调整房地产开发经营公司、物业公司、房地产购买者平等主体之间在房地产的开发、交易中所发生的经济关系，将两个内容概括起来可以把房地产法概念表述为：房地产法调整房地产管理关系和房地产开发交易关系的法律规范的总称。三、房地产法的地位（一）房地产法的性质（二）房地产法与相关法律的联系1、房地产法与民法民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。房地产法调整的社会关系中也有平等主体之间发生的财产关系。房地产法与民法的区别是民法调整平等主体之间的财产关系和人身关系，而房地产法不仅调整平等主体之间的房地产交易关系，而且也调整过件房地产管理部门、土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。民法主要调整商品在流通领域中的关系，房地产法不仅调整流通、消费领域中的的关系，还调整生产领域中关系，民法大多为任意性规范，而房地产法较之民法有更多的强制性规范，房地产当事人必须遵守。2、房地产法与土地法的关系土地法是调整土地关系的法律规范的总称。土地大多数属于农业用地，因此土地法在调整、规范土地关系时，既把土地当作一种资源，也把土地当作一种资产。因房地产与土地有密切的联系，所以房地产法与土地法也有相交叉之处。四．房地产业房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，是具有生产，经营和服务职能的独立行业。（一）与建筑业的关系建筑业是房屋和其他构筑物的建造，改造和设备安装工作的物质生产部门，属于第二产业，而房地产业则包括了物质生产，流通和服务三个部门，属于第三产业。在现代社会，房地产业和建筑业具有兼容性，即不排除许多建筑商兼营房地产业，而房地产商又兼营建筑业，但不能因此否定它们各自具有的质的规定性。（二）房地产业的运行过程房地产业作为国民经济中的一个独立行业，其运行过程中由三个环节组成：（1）生产环节：是指房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发活动。（2）流通环节：是指作为商品的房地产进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程中，包括房地产买卖，租赁和抵押三种流通形式。（3）消费环节...