房地产项目工程造价的控制VIP免费

浅议房地产项目工程造价的控制与管理[提要]本文主要从工程经济的角度，阐述在房地产项目中，如何运用工程造价理论，做好项目的工程造价控制与管理。[关键词]房地产特征工程造价控制管理CostControlandManageinRealandEstateProjectFuzhouRealandEstateManageCo.LinXiuZhuAbstract:Accordingtotherealandestateindustrycharacteristics,usefortheconstructeconomictheorytocontrolandmanageproducecostofrealandestateprojects.Keywords:RealandEstateCharacteristicProduceCostControlManage一个项目的工程造价，就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和，因此，从广义上说，工程造价管理也可理解为项目成本管理。工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算与工程造价的控制，是项目建设中一项重要的技术与经济活动，也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。在20世纪80年代和90年代初，我国提出了全过程造价管理（wholeprocesscostmanagent--WPCM）的思想和观念，它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。按照这一理论，就房地产项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。本文力图从工程经济的角度出发，就房地产项目在工程造价管理与控制方面，阐述在项目运作过程中，针对房地产业的特点，如何运用工程造价管理的理论与办法，做好项目的工程造价控制与管理，对造价形成过程的一切费用，进行科学的分析与管理手段，保证项目目标的顺利实现。房地产项目工程造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段，即决策阶段、规划设计阶段及施工阶段。1决策阶段工程造价控制工作要素据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%～90%。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价控制是否科学合理。在房地产实践中，在项目立项、可行性研究等决策已获通过的前提下，工程造价的控制应从以下几个方面入手：1.1项目选址是房地产项目成功与否的基础⑴选址应符合城市规划⑵项目要有准确的市场预测与市场定位；⑶要编制科学的环境评价报告；⑷应做好地质初勘工作，因此地质情况对住宅项目造价影响甚大。1.2应编制项目成本投资估（概）算控制表根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点，决策阶段主要是可行性研究阶段，应编制投资估算。按照工程造价理论，投资估算的内容应包含：⑴建筑安装工程费用；⑵设备及工器具购置费；⑶工程建设其他费用；⑷基本预备费；⑸涨价预备费；⑹建设期货款利息；⑺固定资产投资方向调节税（现已停征）。结合房地产项目的特点，在项目选址已定，市场分析已完成的基础上，我们应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估（概）算---项目成本投资估（概）算控制表。在实际工作中，可结合财务成本核算科目为基础，以房地产分部分项工作为内容编制项目成本投资估（概）算控制表。详见表1。表1房地产项目成本投资估（概）算控制表序号项目项目内容一地价1、土地补偿费2、拆迁安置费3、征地税费二前期费用1、土地平整、施工道路、水电安装2、勘察费3、设计费4、建（图）审费三建安费用1、桩基、土建、水电工程2、工程监理、监督费用四小区公建配套建设费1、永久性水、电建设费2、地下人防建设费3、小区间道路建设费4、地下各专业管网（水电、通讯、防水、雨水、煤气）5、电子安防系统建设费6、小区会所、幼儿园、居委会、公厕等公建配套建设费7、小区园林绿化五间接费1、企业管理费用2、建设期贷款利息3、销售费用4、物业管理相关费用5、不可预见费六税费税费根据上述控制表，应将各项经济技术指标分解到各职能部门，应用工程造价的层次性计价特点，结合成本分析，按照前者指导后者的原则，指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作，可有效避免不合理的“三超”现象，取得...