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博学仕邸营销策划书雅鲁藏布策略部2007年5月目录：第一部分项目SWOT分析……………………………………………………………3第二部分项目市场定位……………………………………………………………14第三部分规划建议…………………………………………………………………22第四部分价格策略…………………………………………………………………30第五部分总体营销推广策略………………………………………………………37第六部分广告策略和媒介组合……………………………………………………38第七部分分阶段营销推广方案……………………………………………………42第八部分展示中心布置建议………………………………………………………60附：项目宣传费用清单第一部分项目SWOT分析一．项目分析1．基本情况1）项目位置本项目位于湖景花园项目西北角，占地面积2000多平方米，拟建筑面积30000平方米，北临琥珀山庄，东、南靠湖景花园，西接黄石二中2）项目周边配套黄石二中,九年义务教育的小学中学,湖北工业学校,招商银行,中国银行,交通银行等3）项目区位图4）项目北向现状图：2．项目swot分析S、优势1）本项目紧邻湖北省重点高中——黄石市二中，三年时间内其附近将落建一所九年制义务教育学校。2）自身产品设计的独创性在同类产品中将具一定竞争性。3）毗邻大盘湖景花园，可以利用其小区配套，充分容入小区的社区生活。4）毗邻琥珀山庄，该项目形象好，能提升区域内项目价值。5）虽开发商开发经验少，但由专业咨询公司全面操作，具有开发专业优势。6)规划中的观湖景带将提升本项目的景观、绿化效果竞争力。W、劣势1）相对于区域内竞争项目，本项目地段相对较偏。2）项目周边目前状况（环境、配套）较差。3）区域内小户型同质产品竞争激烈。4）本案相对独立，发挥空间小。O、机会1）城市中心的转移，尤其是市政部门的落户，将带动整片区域的发展。2）黄石市二中陪读家长较多，巨大的陪读租房市场以及服务陪读的教育、生活配套为本案的提供较多投资机会。3）好的教育配套环境为本案提升附加价值。4）区域内小户型有一定的市场需求。T、威胁1）项目周边楼盘较多，且多为大盘，竞争激烈。2）整个区域项目推出时间（同期、二期推出）的接近，加大竞争。3)湖景花园开发的还建房将对本项目形象有一定影响。3．市场需求分析1）城市中心的逐步转移，将吸引大批原中心城区人群向新中心的转移。2）大冶市有约30%的人群欲在团城山区购房（黄石市场调查结果）。3）区域内楼盘销售情况较好，在正常销售周期内，当前在售项目销售比例基本在80%以上（市场调查结果）。4）二中陪读家长采取就近原则在二中附近租房（调查显示约1500学生/年）。5）本案临近二中，部分父母考虑为小孩提供好的教育环境，将在本区域购房。4．竞争分析项目地址用地面积总建筑面积主力户型价格销售情况优势劣势丽岛.半山华府黄石市经济技术开发183亩12万平米一期小户型已经销售完毕二期为面积区间80—开盘价2100,目前均价二室二厅88㎡处于杭州西路和桂林小区内商业配区杭州西路特一号140的纯多层住宅.2500已经售完，三室二厅96－140㎡销售98％南路交汇处，周边交通和配套好，背靠柯尔山，套不完善，宏维.山水明城杭州西路245亩20万平米主力户型为三室二厅二卫,二室二厅一卫,户型设计不合理,动目前均价2600二室二厅93㎡已经处于杭州西路，地段好和户型不合理，价格静不分离,干湿不分离.售完，三室二厅125－142㎡销售98％，复式200㎡销商业价值高，交通便捷，配套完善高售少量至尊门第肖湖路与桂林南路交界处7万平米加1.5层,目前户型2200起价,目前均价2400元一期已售完交房项目一期已经售完，毗邻黄石二中前门50米左右，在美尔雅厂对面，二期周边交通和生活配套一般，2007.7入住，体量小，观湖景较好湖景花园桂林西路和广州路交汇处20万平米89－118㎡三房，一期6＋1多层，6栋，二期7栋加南部商住14栋，三期中央小学，14栋6＋1住宅，高层1栋，一期均价2200元/㎡一期三栋定向456号楼预约登二中配套多升值景观记，近期发售百事威尊邸杭州西路与石应湖交界处110-130㎡主力，入户花园，功能分区，电梯房1栋2户，全透明观光，预计均价25...