目录前言3第一部分办公楼市场研究一、2007年全市办公楼价量走势分析5二、区域办公楼市场分析61、长风生态商务区办公楼案例分析62、周边其他在售个案介绍73、邻近板块虹桥开发区办公楼市场分析8第二部分酒店式公寓市场研究一、上海酒店式公寓主要经营模式分析151、酒店式公寓经营层面的分类152、调查样本选取标准15二、上海酒店式公寓整体市场分析161、地域特征分析162、规模分析173、客房面积分析184、租金分析205、经营情况分析21三、上海酒店式公寓市场细分分析221、上海酒店式公寓市场分类222、区位分析253、软件服务分析264、硬件分析275、客户分析33第三部分定位篇一、项目的SWOT分析35二、产品功能定位(I幢)381、功能定位382、发展目标383、酒店式公寓物业的有利因素384、产品定位论证（比较分析）39三、I幢物业的产品市场定位41四、酒店式公寓的价值挖掘42五、酒店式公寓产品功能挖掘和优化44六、目标客户定位47第四部分营销推广篇一、项目核心竞争力531、市场大势和项目机会点532、优势资源整合，提高核心竞争力54二、企划总精神：551、企划的目标受众分析552、企划总精神、LOGO与秀稿示意56三、分阶段推广策略59四、媒体组合策略64五、价格策略651、价格建议652、价格策略65六、入市时机规划65七、销售阶段性推进构想66八、销售策略68九、可能面临的风险及规避方式69附录：关于开发过程中合理避税问题71前言本项目位于长风生态商务区内，整个地块占地约12万平方米，地上总建筑面积约29万方。规划有主题式商业、五星级酒店、低密度办公、标准办公楼等。本次报告研究的是地块中的I幢办公楼，建筑面积约2万平方米。由于该栋楼产权性质为办公，且规划设计为小面积公寓式办公楼，因此我们对上海办公楼市场和酒店式公寓市场进行研究，以确定该栋楼更为合理的定位方向。并根据此定位作相应的产品优化建议和营销推广策略。目的是满足开发商短期内完成销售和资金回笼的要求，帮助开发商实现更大的利润。当然由于此次报告时间紧，且我们掌握的项目的相关资料极为有限，因此报告中如有不妥之处，还望予以指正。办公楼市场一、2007年全市办公楼价量走势分析2007年全年上海市办公楼成交均价为17289元/平方米，较去年全年成交均价15510元/平方米上涨了11.4%，上涨幅度较为明显。其中前两个季度全市办公楼成交均价起伏不大，总体在15100-16700元/平方米之间徘徊，而下半年开始成交价格呈现拉升趋势，第3、4两季度接连走出两波冲高行情，直接将全市办公楼的价格带入20000元/平方米的运行平台。其中11月份成交价格为20673元/平方米，12月份成交价格为20982元/平方米，创下了历史新高。从成交量来看，07年全年的总成交总量为111.4万平方米，较06年全年销售量113.2万平方米销售量稍稍下跌1.5%。2007年随着人民币升值，使得全市办公楼成交量继续保持在一个较好的成交势头。除2月份外，其余各月成交量基本在9万平方米左右，而第三、四2季度成交量较大，分别达到30万和33万平方米，各约占全年总量的30%。总体而言，2007年全市办公楼市场价量走势平稳，随着人民币的不断升值，预计08年办公楼市场行情也将会持续较好的情况。办公楼成交量及价格走势202311409515851151531420116305201201608720673209821697416793050000100000150000200000044008800132001760022000面积成交均价二、区域办公楼市场分析1、长风生态商务区办公楼案例分析长风生态商务区目前在售办公楼项目不多，目前仅有旭辉世纪广场项目在售，而其他项目正处于在建和土地平整阶段，以下是旭辉世纪广场的案例分析：旭辉世纪广场物业地址：丹巴路28弄1、2号，丹巴路10号建筑类别：多层、小高层产品类型：企业总部、创意LOFT、小户型办公占地面积：45781平方米建筑面积：149838平方米容积率：2.5停车位：859个办公楼面积：企业总部单层面积688～765平方米；小户型办公楼面积60～96平方米开盘日期：企业总部2007年1月；小户型办公楼2007年9月纳入网上销售套数：企业总部办公楼23套（整层销售）；小户型办公楼：84套纳入网上销售面积：企业总部办公楼17878平方米；小户型办公楼6936平方米去化套数：企业总部办公楼18套合12775平米；小户型...
