营销策划书北京泰中花园三期营销策划书目录前言第一部分区域市场的变化和发展趋势一、北京普通住宅楼市简析二、大兴区域板块楼市简析第二部分项目简析一、项目基本描述二、项目优劣分析三、区域物业分析第三部分项目定位建议一、推广形象定位二、推广案名提案三、目标客户定位四、价格策略定位第四部分推广建议一、卖点整合二、推广阶段三、媒体整合第五部分销售计划一、销售导入期二、销售攀升期三、销售持续期四、销售旺盛期五、销售收尾期第六部分销售组织控制实现一、营销人员体系架构二、专案卖场营销三、市区行销网络四、销售初期工作要点提纲第七部分合作承诺结束语前言“泰中花园”作为一个分期滚动开发的项目，其三期的推广和销售具有本案的特殊性。项目的长期停工，开发商的预期利益被搁浅和沉淀。但是北京新城市规划的确立；知名房地产开发商的进入，品牌项目的成功开发及销售；绿色住宅、健康住宅的概念不断深化；住宅郊区化的趋势对于区域市场带来远景利好；我项目大环境的日益改善，周边配套人气的升旺，社区小环境的成熟。上述的诸多要素给我项目的三期销售带来支撑。同时项目的施工停滞，使得项目在建筑立面设计、户型设计、园林规划、社区配套上较新的立项开发项目，存在竞争劣势，随着时间的推移这种差距将日益加大。所以我项目的营销推广要旨是，整合针对项目目标客户的关注性卖点，采取科学的价格策略以及快速聚敛人气的针对销售组织策略，发挥成熟社区优势，最大化的缩短销售周期，加快开发商的资金回笼。从而实现开发商和代理销售公司的双赢。第一部分区域市场的变化和发展趋势一、北京普通住宅楼市简析北京楼市2004年整体呈良性上扬态势，2004年北京普通住宅成交面积共1514万平方米，是2003年成交面的1.87倍；2004年成交套数共129028套，是2003年成交套数的1.77倍。成交量增长显著，并且成交房屋单套平均面积有所增加。2004年住宅项目成交价格普遍上扬，上扬幅度为10%到15%。国家宏观政策陆续出台抑制住宅市场过热，尤其是投资性购房对房价的拉升，如利息率的上调、个贷政策的严苛、税收的调整等一系列。近年来北京郊区化运动获得了长足发展，周边区县房地产业发展迅速。如果简单的对郊区化进行分类的话，大致可以分为郊区别墅和郊区普通住宅两条脉络，如昌平、顺义成为郊区别墅扎堆的地区，而通州、大兴区域普通住宅发展迅猛。房地产新政，催生"新郊区化运动"。低密度、高性价比的郊区普通住宅项目从新政当中明显获益。相当长一段时期内仍然会是郊区别墅和郊区普宅呈并驾齐驱之势，但无疑郊区普宅更能代表未来发展趋势，从目前政策来看郊区普宅迎来最好的发展机遇。二、大兴区域板块楼市简析“两轴-两带-多中心”北京新城市规划的确立，为处在两带上的大兴房地产市场带来利好，在政策的引导下，郊区的开发热正在到来，尤其是目前这里的房价相对便宜，所以必将会吸引更多来自城区的购房者关注该区域。大兴房地产产品的特色，以低层、低密度、南北通透板式住宅为主。小区园林，配套设施成为楼盘项目竞争的热点。这也就使得大兴郊区住宅不仅意味着价格适中，还意味着健康、舒适的生活方式。大兴是房价上升幅度较大的区域，从下半年的市场情况来看，房价会继续呈现上涨的趋势，大兴今年下半年新入市的项目并不多，大多是旧盘的后续项目，所以房价受供应量增加的影响不大，房价应该呈现继续上扬趋势。不过目前黄村中心地区的普通住宅均价达到4000多元/平方米，黄村北区的公寓价格也已达到5000多元/平方米，这与城区房价相比，没有更多优势，所以上涨空间不会太大。高档项目的增加，也带动了区域内购买人群的变化。据了解，目前来自市区的购房群体明显增加，如丽园的市区购房者占了购房总人数的50%，那尔水晶城则占到80%。第二部分项目简析一、项目基本描述泰中花园位于南五环和京开高速的交汇处的东南角，东邻大兴工业园区，广茂大街5号。北上直接三环玉泉营桥。采用“围合式”建筑设计方案，分三期开发，一期和二期是大兴区早期的外销楼盘。较同期的区域项目有明显的配套优势。一期多层涂料立面板楼，二期为挂砖多层板楼及少量TOWNHOUSE住宅。三期为三座十八层...
