2011年下半年及2012年发展及价格趋势分析一、重庆楼市2011年下半年及2012年走势分析(一)宏观政策对于全国楼市走势的影响判断重庆楼市的发展方向，首先需要了解全国的房地产政策走势、重庆政策与全国楼市政策的关系，及由此给重庆楼市带来的影响，才能对重庆楼市未来发展方向的趋势作出判定。1、宏观政策背景宏观背景：2006年到2010年中国各大城市最少的年度涨幅也超过15%。图一：2006年-2010年全国主要大城市房地产价格走势目前国家陆续出台的房地产调控政策宏观的背景，在于“房价上涨太快”与“公众购买商品房解决居住问题”的民生问题之间的矛盾，在民众呼声及社会舆论的压制下，中国政府在历经2010年4月及9月的调控之后，全国的房价并未有太大的松动和下降，加之通胀压力，对于房地产控制的决心加大，引导出后续的限购、房产税及地方政府出台调控目标等严峻的手段；而银行前所未有的对于准备金率上调和加息的措施，极大抑制的流动性和购房需求，也是调控的主要手段。2、宏观政策影响需求抑制政策地方政府约束政策供应增加政策管理政策全国范围要求执行限购令二套房首付比例提高购房不足5年转手按售价全额征收营业税建立约谈问责机制加大保障房供应加大土地供应，“限房价，竞地价”，要求不得低于前两年年均实际供应量地方政府确定房价控制目标坚持和强化舆论引导国八条影响手段：整个调控中最为严峻的手段为两方面，一方面是针对抑制房地产的需求，地方出台限购令或者房产税；另一方面针对银行对市场流动资金的收紧，不断的加息、提高准备金率，增加房地产方面贷款门槛的高度及难度，由此造成开发商现金流的短缺，消费者没钱买房，两方面抑制房地产市场的活力。市场表现：由此直接对全国房地产市场造成影响，主要表现在一线城市成交量有不同程度的降低或大幅度波动；一线城市价格在成交量下降影响下，均有所松动；图二：2010年1月-2011年3月一线城市成交面积及价格新国八条2011-1-26沪渝房产税2011-1-28各城市陆续出台实施细则及房价控制目标050100150200250北京上海深圳广州2010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.112010.122011.012011.022011.03050001000015000200002500030000北京上海深圳广州二线城市价格坚挺，成交量大跌，部分品牌开发商在一线城市降价效果缓慢，年度任务压力之下，转战二线城市，重庆作为二线城市主战场，正酝酿降价。图三：2010年1月-2011年3月二线城市成交面积及价格2010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.112010.122011.012011.022011.03050100150200250重庆成都天津0200040006000800010000120007246.169037.008324.13重庆成都天津3、宏观政策松动的可能性分析国家的宏观政策调控肯定会有所调整，但前提依赖于通胀得到有效控制，以及房价能否不如下降通道。前者是经济必须，后者则是政治所需。关于CPI的走势：目前从4月份的统计数据来看，目前CPI的增幅在5.3%；初步预计5月份的CPI可能超过5.5%。通胀压力依然较大，加息等声音依然强烈。价格指标(同比)指标4月数据3月数据CPI5.30%5.4%PPI6.80%7.30%短期内国家不会改变对于控制通货膨胀的宏观经济政策，因此2011年下半年对于银行信贷政策方面仍然会采取降低市场流通性提高准备金率以及加息等稳健的货币政策。全国房价是否会步入下降通道：从国家层面，使全国房价步入下降通道，已经不仅仅是一个行业的调控问题，而是关系到了中央政府的公信力。前几年的几次宏观调控令百姓失望，本次调控史无前例，若无果而终，则中央政府的公信力将受到很大质疑。因此无论采取什么措施，中央政府都将使房价出现下降的趋势，哪怕是短期的下降。从地方政府，虽然调控房地产市场历来是“出工不出力”，但今年中央政府的态度异常坚决，因此，在中央政府没有松动之前，估计没有谁愿意拿自己的政治前途赌博。因此，地方政府即使短期面临巨大的发展和资金压力，但相关政策也暂时不会松动，也会使尽所有手段促使本市的房价步入下降通道。从房企，房地产行业的领军人物各大央企背景的房地产企业如保利、华润，以及民营企业万科、恒大等也...
