XXXX年房地产新政对重庆房地产市场的影响分析_9页VIP免费

新政对2010年下半年重庆房地产市场的影响分析一、交易现象“购房信心较高”日前，中国购房者信心指数2010年第一季度调研结果发布。在调查中，2010年第一季度重庆购房者信心指数为125.9点，位居全国第一，总体水平处在一般有信心与很有信心的中间位置，表明购房者信心较高。“成交依然上仰”为期4天的2010年重庆春季房交会落下帷幕，成交量和成交金额均创下历史新高。据重庆国土资源房管局发布的统计数据显示，四天共成交各类房屋18616套，比去年秋交会增87.60%；成交面积176.62万平方米，增85.43%；成交金额88.75亿元，增121.26%。数据统计显示，本次房交会高层商品住房成交9597套，建筑面积84.40万平方米，建面均价5867元/平方米，占了总成交量的主导地位。而高档低密度住房仅成交354套，多层花园洋房成交642套。除新房之外，本次房交会二手房成交7407套，成交建筑面积70.73万平方米，成交金额23.24亿元。其中二手住宅成交7308套，成交建筑面积69.55万平方米，成交金额22.98亿元。专家表示，从本次房交会的销售情况分析，重庆房市的刚性需求依然存在，未来的需求还很大。二、核心提示“新国四条”国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，会议确定实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。“新国十条”国务院在17日发出通知，其核心内容是，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。三、新政影响1、市场篇2010年4月，国务院连续出台组合拳降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。新政下的重庆楼市有何变化？房价是否得以转而直下？是否会出现退房潮等众多疑问纷纷而至，新政之下，购房者、开发商、业内人士各方态度不一，为新政后的重庆楼市走向更添未知之数。而整个房地产市场又分为一级市场，即土地市场；二级市场，即一手房市场；三级市场，即二手房市场。我们将分别地分析新政对重庆市几个不同市场的影响，推测各级市场可能出现的变化及发展的趋势。A、一级市场的影响获得土地是进行房地产开发的第一步，也是必不可少的一步。而土地成本也是房地产开发中仅次于建安成本一项大的支出，加强对土地市场的调控是稳定房价的一项重要环节。面对新政的强势冲击，推测重庆市土地市场发生如下变化。◆土地供应量将持续下降政府加大了土地市场的调控力度，重庆市的土地供应量已经明显下降，而土地的单价却提高了很多。可以看出，今年下半年甚至明年或者后年，重庆市住宅用地的供应量十分有限，而且供应结构也将发生明显的变化。新政再次重申了禁止出让别墅用地，高档住宅用地供应几乎为零。普通住房供应所占比例将会增加，但是由于总量太少，所以供应量也不会太多。由于近年来我国大力倡导经济适用房的建设，重庆市今年经济适用住房用地供应占住宅用地供应总量的比例由6%～8%提高到15%；近年来，重庆市城市化进程明显加快，城镇人口与日剧增，大量的需求潜力刺激了房地产市场的高速发展。然而由于制度不健全和一些不正当的行为，土地资源的浪费情况也比较严重，重庆市用地产出只有上海的1/3。所以重庆要控制土地供应量，通过紧缩地根来维持经济和房地产可持续性发展。◆单宗出让土地的面积将会受到限制从目前的情况来看，重庆市拿地在100亩以上的开发商的实力参差不齐。对实力强的开发商而言，大规模的楼盘不仅可以增加收益，而且可以提高声誉，所以开发出的大多是中高档次的楼盘，并不适合普通消费者；而对实力较弱的开发商而言，在支付了大量的土地成本之后，他们是否还有充足的资金去保证产品的质量不得不打上一个问号。这样对于重庆房地产市场的健康发展肯定是会产生一定的负面作用的。B、二级市场的影响二级市场是整个房地产市场的最主要的组...