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2012年株洲市房地产市场环境调研报告一、株洲宏观分析（一）.株洲简介株洲古称建宁，全国两型社会综合配套改革试验区之一，也是全国首批重点建设的工业城市之一。株洲地处中国中部腹地湖南省东部、湘江下游，是湖南第二大城市；中部地区重要的区域中心城市；是中国华中南部、华东、华南、西南地区之间最大的铁路枢纽，与郑州并称为“南株北郑”；全国8个重点建设的工业城市之一。经过半个多世纪的建设和发展，“被火车拖来的城市”株洲由一个昔日的边陲小镇发展成为在电力机车上具有一定国际影响力的新兴现代化工业城市。古时株洲于地名一词最早见于南宋人文集。“株”可能取自株田之“株”。株洲、株田相距数里，五代时株田已较著名。“洲”字取自古人以湘水两岸为洲之“洲”。联缀而成地名。一说因地多槠木，且“槠”、“株”同音，故又名“槠洲”。自南宋绍熙元年（公元1190年）正式定名株洲后，株洲之名沿用至今。现在的株洲由4个市辖城区、一个两型社会示范区、一个国家级高新区及醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县组成，辖134个乡镇（街道）。分芦淞区、荷塘区、石峰区、天元区四个行政区，及云龙示范区。其中，天元区因在株洲湘江西侧，习惯性称之为河西，其余三区笼统地称之为河东。株洲地处亚热带地区，全年气候分明，风景秀丽，环境整洁。因而拥有“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”“中国优秀旅游城市“等称号，因在电力机车上的强大优势，株洲同时享有”中国电力机车的摇篮，“中国电力机车之都”的美誉。“火车头精神"是株洲无可争议的城市特色。（二）．人口经济按市区建成区面积市区户籍人口及市域综合实力（人均GDP、财政收入、综合竞争力等）来衡量城市大小，株洲是湖南省第二大城市。2011年社科院发布的城市竞争力排名显示，株洲位列全国第64名。为湖南省第二位，中部第六位，中部六省非省会城市第一位。株洲市域的总面积为11262平方千米，常住总人口为385.56万人（2010年人口普查数据）；其中市区的总面积为853.4平方千米，常住总人口为105.54万（为2010年人口普查数据，因为2011年原市区周围株洲县的卫星城镇纳入城区，现人口应达到约120万）。图示：2006-2011年株洲常住人口、年末市区人口变化图367.4369.6371373.4385.6388.179.379.597.8100.2105.51140501001502002503003504004502006年2007年2008年2009年2010年2011年常住人口(万人)年末市区人口经济上，2011年全市GDP达到1563.9亿元，增长14.1%；财政收入达到175.4亿元，增长33.9%；实现全社会固定资产投资849亿元，增长35.6%；城镇居民人均可支配收入达到22633元，农民人均纯收入达到9237元，分别增长14.6%、21.8%；2011年各项数据增速较快，经济总量稳居全省第5位，而人均GDP达到约40562元，按平均汇率计算约合6280美元，各项人均数据继续保持全省第2位，高于全国平均水平。下辖县市中，醴陵市经济增速创新高，跻身全国经济百强县，攸县稳居全省县域经济十强县。图示：2006-2011年株洲GDP及增幅605.3748.7909.510251563.91274.812.30%14.10%15.30%14.50%13.40%14.90%05001000150020002006年2007年2008年2009年2010年2011年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP(亿元)增长率二、房地产市场分析(一).2011年株洲市房地产行业总体状况1、房地产业基本运行情况（1）房地产开发企业不断发展，行业规模日益壮大。2011年末，全市共有房地产开发企业349家，比上年增加25家。房地产从业人员9988人，增长32.6%。（2）城市建设不断扩容，投资规模日益扩大。近几年来，株洲城市建设不断加快，随着云龙示范区的快速发展，株洲湘江风光带的建设，武广片区的开发，带动了株洲房地产业的发展。2011年全市房地产业完成投资184.8亿元，增长26%。图示：2006-2011年株洲人均GDP、城镇可支配收入1652620257245632753633604405621245514503159111790019643226330500010000150002000025000300003500040000450002006年2007年2008年2009年2010年2011年人均GDP城镇人均可支配收入（3）施工面积不断增加，销售面积平稳增长。2011年，在国家宏观调控趋严、货币政策从紧的背景下，全国楼市陷入前所未有的“寒冬...