宁波北城春色小区物业管理服务方案目录第一章整体管理方案策划1一、项目调研1二、管理目标——构建“文化社区”2（一）倡导“全员参与”的管理文化2（二）推广“平等互动”的服务文化2（三）营建“和睦亲善”的社区文化3（四）塑造“亲和人文”的环境文化3三、北城春色小区管理模式3四、拟采取的管理服务措施4（－）实施“质量、成本双否决”运作机制4（二）建立“加油站式”的员工培训机制4（三）实现与城市商业住宅区的资源共享5（四）建立“物业管理信息岛”5（五）倡导开放式的管理服务5（六）提供个性化的装修套餐服务6（七）构建服务平台——客户服务中心7（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库7（九）管理体系的全面整合和提升7（十）致力于共用设施、设备的循环改进7（十一）引入直饮水系统（远期目标）7第二章管理机构设置和规章制度8一、机构设置、部门职责等8（一）机构设置9（二）管理框架的组织框图10二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标13(一)管理规章制度13(二)岗位工作标准13(三)考核办法及落实措施13(四)近期目标和远期规划14三、物业用房经营及折旧方案15（一）物业用房的配备和利用15（二）办公设备配备16（三）办公设备、设施折旧安排17第三章管理人员的配备和管理18一、人员配备及培训计划和内容18（一）“北城春色小区”人员配置表18（二）员工基本培训方案19二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制20（一）录用20(二)考核20(三)员工奖惩21三、人员上岗仪表、行为、态度标准21(一)仪表21(二)行为21（三）态度22第四章企业创优规划和具体实施方案23一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案23二、房屋设施、设备管理，维修管理方案24三、市政等公共设施管理具体实施方案27四、环境卫生的具体实施方案28五、绿化养护管理的具体实施方案29六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案30七、各类管理档案的建立与管理32第五章社区建设32一、文明社区创建工作、配合社区活动安排32(一)文明社区创建工作32（二）社区活动的设想及活动计划33（三）社区活动的制度33（四）场地安排33二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作33第六章初期管理措施34一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案34(一)房屋前期物业管理工作34(二)竣工验收配合及建认方案34二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准.....................................37（一）常规性、委托性、特约性服务内容37（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准38三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度43（一）入住公约（按建设部样本）43（二）入住管理方案43四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作45五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施45（一）依法管理装修和违章搭建措施45（二）外观管理措施47（三）装修高峰期间管理47六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施48第七章物业维修养护计划和措施49一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施50（一）共用部位、共用设施的维修养护计划50(二)相关措施50二、住户报修、维修回访制度。50第八章创新措施51一、监控系统安装管理、维护51二、高科技在物业管理中的应用设想51三、办公、财务、档案资料等计算机应用。51第九章企业经济效益51一、收入、支出项目预算书52（一）收入测算表（见附表2）52（二）支出测算表（见附表3）52(三)收支预算汇总表53二、年度盈亏持平及增收节支计划53(一)分析盈亏情况53(二)收费上的欠费和拒交对策53（三)分列年度持平计划(见附表5)54三、建立收支公开、监督制度54四、以业养业发展计划55附表1规章制度、岗位工作标准、考核办法55附表2年收入测算表57附表3人工费用测算表58附表4环境卫生、公共能耗等管理费测算表58附表52007-2009年度北城春色小区收支测算汇总表60A.第一章管理服务的整体设想与策划一、项目调研【建设中的北城春色住宅小区东、南侧为规划路，西靠城市道路，北靠江北大道，交通便利。由宁波市五环房地产开发有限公司开发建造。总用地面积68860㎡，总建筑面积135718.1㎡，容积率1.87，建筑密度30.5%，绿地率30%，总户数1303户（均为住宅），机动车泊位：560辆（其中...
