第1页共26页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共26页御景江山项目营销策划初稿一、项目基本情况（一）项目环境及背景（二）项目开发形势（三）已经取得的销售成绩（四）现存在问题（五）问题原因二、市场分析（一）北京房地产市场环境分析（二）石景山地区房地产市场环境分析（三）主要竞争对手分析（四）市场空缺三、项目分析（一）产品分析（二）SWOT分析四、项目定位（一）客群分析（二）市场定位第2页共26页第1页共26页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共26页（三）产品定位五、问题解决方法及产品改进建议（一）产品硬性改进策略（二）服务改进（三）销售环节改进1、变被动为主动2、培训改进3、部门沟通改进（四）销售价格建议（五）推广策略改进1、现有推广策略效果分析2、广告效果分析3、推广方针建议4、广告方针建议5、媒体选择说明6、合理促销组合7、媒介宣传频率建议（第一阶段）（六）销售进度六、市场应对策略（一）市场情报系统第3页共26页第2页共26页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共26页（二）营销战术系统第4页共26页第3页共26页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共26页一、项目基本情况（一）项目环境及背景项目地块位于石景山区阜石路北侧100米，西临新都丽苑、西景家园，南接地铁古城家园，北有龙德公寓，与八角地铁站、长安街咫尺之遥，多路公交车都可到达，交通便捷。楼型一期为一栋塔楼、三栋板楼，二期为三栋板楼。（二）项目开发形势该项目为公寓式住宅楼，目前共12种户型，总建筑面积为160000平方米，可销售面积140000平方米，一期建筑面积为90000平方米，已经销售70套。（划横线部分还需进一步资料核实）（三）已经取得的推广成绩1、产品的特色分明，市场空缺寻找较准确。从品质来讲，作到了物有所值。而且户型设计优异，有极大的竞争优势。2、宣传与推广方面取得广泛的社会效应。在石景山区的众多项目中，社会认知程度是最高的。3、宣传的硬件设备齐全，从看房班车到销售处的风格装修样样到位，可以看出对于销售十分重视。4、施工现场的条件也有利于配合销售。（四）现存在问题第5页共26页第4页共26页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共26页1、发展商进行了大量的广告宣传，本项目也已得到很高的社会知名度，但销售情况与投入不成正比。2、大量客户退房，初步统计退房率达到80%以上。3、目标市场容量出现问题。4、销售工作中存在问题。5、项目宣传的卖点针对性不足。（五）问题原因初步分析原因如下：1、宣传与产品不对位2、销售存在欺诈成分(从退房率初步判断)3、部门之间沟通、衔接存在问题4、在销售方面，代理商与发展商存在分歧5、广告推广方面，代理商与发展商分歧较大6、产品市场灵活性较差7、销售人员的工作态度、人员素质存在问题。二、市场分析（一）北京房地产市场环境分析当前，国家经济大环境与政策环境向好。经过2001年的经济复苏，经济宏观面已经走上上升阶段，正是房地产市场的有利发展阶段，现在有充分理由相信2002年的房第6页共26页第5页共26页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共26页地产市场会承接2001的走势继续向好。目前，随着2001年北京申奥成功及中国进入WTO的实现，世界各国的知名大企业对北京有一个更新的认识，北京在经济发展和全球经济一体化中起的作用不断强化，北京成为吸引外资的试金石也逐步显现，新一轮房地产开发热潮即将形成。但由于北京这几年开盘项目众多，竞争会更加激烈。从2001年下半年以来，房地产好消息不断，但销售增长量并不明显。同时，作为中国举办奥运会的必要准备，政府开始对奥运会场馆的建设投入了大量财力与物力进行修建改善,石景山区的重要场馆部分已经开始运营。申奥成功直接促进本项目的未来发展。首钢作为石景山区的支柱型企业也在经营方向上发生着巨大变化。其开发金苹阁、金泰阁等项目为石景山地区的房地产发展增色不少。（二）石景山地区房地产市场环境分析我公司对石景山...
