投资大酒店可行性分析报告( 7)VIP免费

投资XX大酒店可行性分析报告引言本报告估价对象是XX大酒店估价项目。对象周边有XX等商业设施。项目总面积为100000平方米左右。其中配套面积30000多平方米。绿化率51。2%。是一个按照国家星级标准评定打造的五星级酒店。估价人员认真分析了所掌握的资料，并进行了实地勘探和对临近地区的调查以后，根据估价对象的特点和本身的实际状况，选取市场比较法，收益法和假设开发法作为本次估价的基本方法。最终确定估价对象在某年某月某日的估价结果为：项目单价14689。9/平方米一．市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过类似房地产进行比较，这些类似房地产的成交价格做适当的修整，以估算估价对象的合理价格或价值的方法。目前市场上与本项目类似的一部分产品，都是作为酒店项目经营，提供固定回报，业主不可以自住，包租结束后提供回购，面积小总价低。表1可比项目概况表序号案名回报率提供回购否出售比例酒电星级1天骄8．5%是100%42飞雕8%否100%43碧云8．9%是100%经济4亚龙8%否100%45维奇8%是100%经济表2市场比较法计算XX的价格定价因数细化因数权重天骄飞雕碧云维奇亚龙（%）评分得分评分得分评分得分评分得分评分得分地域因数10%环境升值前瞻5%0.40.020.30.0150.50.0250.40.020.30.015酒店气氛9%0.20.0180.40.0360.10.0090.20.0180.20.018人文氛围4%0.10.0040.20.0080.10.0040.10.0040.20.008自然环境3%0.30.0090.10.0030.30.0090.20.0060.10.003治安状况3%0.1区域印象4%0.2交通车管2%-0.2公交3%0.3配套学校2%0.5菜场医院2%0.3商场银行4%0.5楼盘个例40%规模6%-0.4平面设计8%0.5设备8%-0.5装修9%-0.4建筑选材4%0.4外观5%0.5车位5%-0.2物管8%品牌7%0收费1%0工潜在风6%0.5程6%险合计1.30.12200.0653.50.2462.60.2020.80.107楼盘比较价格1191514500120001458111408比较价格1336915443149521752612629根据每个项目和本产品的相似度以及区位特征等，每个产品都有不同的权重值，分别是：天骄40%，飞雕30%，碧云10%，亚龙10%，维奇10%分别以每个项目楼盘销售价格乘以比较系数得出每个产品的比较价格，再将每个项目的比较价格乘以其相应的权重，得出最后的权重值，将所有权重值相加得出本项目的市场价格。二．收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率和资本化率，收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。要预测XX酒店的价值，首先应预测其未来收入。XX酒店建成后，应有如下收入：客房，餐饮，休闲逸乐，会议。A．客房收入1．年客房总收入表三。年客房总收入年份房价入住率年毛利平均利润200648045%95800320185435712200756040%99348480200868080%241274880200965050%144144000201068065%196035840201168055%165876480201278055%190270080201378065%224864640201480070%248371200201580070%248371200客房毛利率为40%客房毛利为：18544X40%=8344。8万元税：18544X5。6%=1038。46万元支出电器折旧5年更换一次设备90万元/年维修保养50万元/年客房净收益：8344。8-1038。46-90-50=7166。34万元B．餐饮收入1．中餐厅中餐厅的面积1700平方米，可以容纳40桌，400人同时用餐，预计人均消费120元/人预计每天消费人数达到200人左右。月营业收入为：120X200X30=72万元毛利率为57%，毛利为72X57%=41。04万元税72X5。6%=4。03万元税后收入37．01万元全年收益=444。12万元2．大堂吧大堂营业面积为550平方米，可提供酒饮料小点心等，人均消费25元，每天90人次每月收入=6。75万毛利率80%毛利=5。4万元税额=0。378万元税后收入=5。022万元3．日本料理可以200人同时消费，每天60人来消费，人均消费200元。营业收入=432万元毛利率为55%，毛利=237。6万元税额=24。192万元全年收益=213。408万元4．咖啡厅人均消费40元，每天消费人数在54人左右全年收入=77。76万元毛利率为80%，毛利为=62。21万元税=4。35万全年=57。86万元5．行政酒廊每天50人，每人50元全年收入=90万元毛利率85%，毛利=76。5万元税=4。95万元全年收益=71。55万元6．唐乐宫每月2000人，每人400元全年收入=960万元毛利率为55%，毛利=528万元税=53。76万元全年收益=474。24万元7．宴会厅每...