第1页共79页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共79页目录前言3第一部分办公楼市场研究一、2007年全市办公楼价量走势分析5二、区域办公楼市场分析61、长风生态商务区办公楼案例分析62、周边其他在售个案介绍73、邻近板块虹桥开发区办公楼市场分析8第二部分酒店式公寓市场研究一、上海酒店式公寓主要经营模式分析151、酒店式公寓经营层面的分类152、调查样本选取标准15二、上海酒店式公寓整体市场分析161、地域特征分析162、规模分析173、客房面积分析184、租金分析205、经营情况分析21三、上海酒店式公寓市场细分分析221、上海酒店式公寓市场分类第2页共79页第1页共79页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共79页222、区位分析253、软件服务分析264、硬件分析275、客户分析33第三部分定位篇一、项目的SWOT分析35二、产品功能定位(I幢)381、功能定位382、发展目标383、酒店式公寓物业的有利因素384、产品定位论证（比较分析）39三、I幢物业的产品市场定位41四、酒店式公寓的价值挖掘42五、酒店式公寓产品功能挖掘和优化44六、目标客户定位47第四部分营销推广篇第3页共79页第2页共79页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共79页一、项目核心竞争力531、市场大势和项目机会点532、优势资源整合，提高核心竞争力54二、企划总精神：551、企划的目标受众分析552、企划总精神、LOGO与秀稿示意56三、分阶段推广策略59四、媒体组合策略64五、价格策略651、价格建议652、价格策略65六、入市时机规划65七、销售阶段性推进构想66八、销售策略68九、可能面临的风险及规避方式69附录：关于开发过程中合理避税问题71前言本项目位于长风生态商务区内，整个地块占地约12万平方米，地上总建筑面积约29万方。规划有主题式商业、五星级酒店、低密度办公、标准办公楼等。本次报告研究的是地块中的I幢办公楼，建筑面积约2万平方米。第4页共79页第3页共79页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共79页由于该栋楼产权性质为办公，且规划设计为小面积公寓式办公楼，因此我们对上海办公楼市场和酒店式公寓市场进行研究，以确定该栋楼更为合理的定位方向。并根据此定位作相应的产品优化建议和营销推广策略。目的是满足开发商短期内完成销售和资金回笼的要求，帮助开发商实现更大的利润。当然由于此次报告时间紧，且我们掌握的项目的相关资料极为有限，因此报告中如有不妥之处，还望予以指正。第5页共79页第4页共79页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共79页办公楼市场第6页共79页第5页共79页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共79页一、2007年全市办公楼价量走势分析2007年全年上海市办公楼成交均价为17289元/平方米，较去年全年成交均价15510元/平方米上涨了11.4%，上涨幅度较为明显。其中前两个季度全市办公楼成交均价起伏不大，总体在15100-16700元/平方米之间徘徊，而下半年开始成交价格呈现拉升趋势，第3、4两季度接连走出两波冲高行情，直接将全市办公楼的价格带入20000元/平方米的运行平台。其中11月份成交价格为20673元/平方米，12月份成交价格为20982元/平方米，创下了历史新高。从成交量来看，07年全年的总成交总量为111.4万平方米，较06年全年销售量113.2万平方米销售量稍稍下跌1.5%。2007年随着人民币升值，使得全市办公楼成交量继续保持在一个较好的成交势头。除2月份外，其余各月成交量基本在9万平方米左右，而第三、四2季度成交量较大，分别达到30万和33万平方米，各约占全年总量的30%。总体而言，2007年全市办公楼市场价量走势平稳，随着人民币的不断升值，预计08年办公楼市场行情也将会持续较好的情况。办公楼成交量及价格走势202311409515851151531420116305201201608720673209821697416793050000100000150000200000044008800132001760022000面积成交均价第7页共79页第6页共79页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共79页二、区域办公楼市场分析1、长风...
