第1页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共33页05年二级城市房地产住宅顾问项目江西省信华集团九江市老鹳塘居住小区营销推广策划个案营销推广策划实战案例3：九江市房地产分析部分首席顾问刘旭涛第2页共33页第1页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共33页六、可类比住宅项目分析1）、重点分析对象选择城区住宅区位分布图年丰大厦信华城市广场滨江花园万福花园三兴花园天强花园潮流金干线庐峰小区安福商厦国豪公寓国豪商住果品批发市场弘雅花园钻石名苑三里街综合楼向阳苑北湖滨花园向阳苑南九龙花园美庐花苑桃园新居裕泰园河畔花园鑫诚大厦馨苑山庄长安华厦万众嘉园浔海花园上海路庐台别墅九江房地产信息网楼盘点击排行上，龙鑫花园/滨江花园/庐峰花园/锦湖豪庭/美庐花苑/昌隆公寓/龙惠花城/向阳苑居于前列。九江在建、在售楼盘100余个，平均年销售量占年开发量60%。从老鹳塘地块正对面，位于庐峰东路的具有外向价值共享性很强的庐峰花园小区，作为住宅和商业的特案进行全面分析；选择位于西侧北司路的万福花苑进行地缘项目的类比分析；选择北侧位于环城东路商住楼项目进行地缘商业项目的竞争分析，选择同位于北司路嘉华商住楼地缘项目进行辅助分析；另选取市中心（于本案同为东区）甘棠北路销售不错的代表性楼盘滨江花园作为综合分析。占地100亩、建筑面积12万平米的滨江天意城将作为深化方案中的重点竞争项目进行分析。三线城市是下轮房地产巨鳄抢滩之地，项目深化案将另作竞争分析。第3页共33页第2页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共33页2）庐峰小区（庐峰花园）特案分析A、特案分析价值之所以十分详尽地对庐峰花园社区进行全面透彻的分析——首先、不可否认地是一路之隔的庐峰小区以一五万平米的规模改变了庐峰路片区的主要环境，并形成了此片区的成熟居住气候，区域环境的改观能够使买房人群形成居住类产品的购买习性；其次、老鹳唐项目的开发，势必会形成“南庐峰，北鹳塘”的区域住宅格局，在庐峰小区区域价值和共享价值最大化挖掘运用前提下，促动规模销售连带效应（从而弱化污水处理厂不利居住质素）；第三、作为01年发售以来销售率几近100%的知名成功楼盘，理应站在其经济适用房1000元/平米价格背后的产品力更加高档次、更具特色的高度，进行借鉴参照性分析而不是类比分析，方能显示本案产品价值；第四、经实地考察庐峰小区内部商服配套和沿街商业街规划后，作为社会街商业业态和社区商业的结合体，本案社区商业街和底商如能与庐峰小区商业业态功能档次定位互补而不是雷同，借势集中进行区域商业片区的氛围营造，对日后商业招商发售将事半功倍。第五、任何项目的营销推广策划方案绝非按照既定模式虚拟幻想出来，每一项策略和战术的成功运用首先建立在对项目区域环境、地块价值进行全面了解分析上。庐峰小区对本案的借鉴价值无疑已经上升至区域板块运营的高度。B、区域共享环境分析区位环境：小区位于浔阳区热点开发地段--庐峰东路，北邻庐峰东路，东临花果园南路，南抵三里街。简析/小结：区域共享资源：马狮商场、171医院、汽车站、师专附中、浔阳楼、白水湖公园、三里小学、浔东小学等项目共享资源：本案配套之业主使用相对独立，但针对庐峰小区双语幼儿园等优越配套可共享。营销机会点：板块集中运作。交通环境：17、一八、28路公交从小区经过。交通便利，5条公交直达。八角石房产大厦上一八路车，三分钟就到家门口。铁路：有京九、武九（至武汉）、合九（至合肥）和即将动工修建的铜九（至铜陵）、九景衢（到景德镇、衢州）等五条线路在九江交汇；公路：有105（北京—珠海）、316（福州—兰州）国道过境，高速公路有南昌—九江（仅1个半小时），九江—景德镇（仅1个小时），九江—武汉（2个半小时），九江—南京（仅4个半小时）。县乡：市内已基本实现县县、乡乡通油路；民航：距昌北机场仅1个小时；水运：上通重庆，下达上海并延伸海外，内河航道里程762公里，共有各类港口及专用码头144个，年吞吐能力3000万吨，九第4页共33页第3页共33页...
