富贵田园方案2008年3月第一部分项目分析世界上没有任何一套房子是相同的也没有任何一个项目是相同的汉川富贵田园更是与众不同差异在于位置、环境、心理的不同研究区域地理位置及心理地段是重要的研究整个经济大环境和房地产发展的大趋势也是重要的第一章房地产市场分析一、全国房地产市场宏观环境分析房地产业在国民经济中的地位提升，已经成为国民经济的重要支柱产业近年来中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落；商品房空置面积有所上升；虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热，大环境是好的国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同时各地区宏观调控意识进一步增强供给严重背离需求，供需结构失调，部分地区供求结构性矛盾明显民营企业占主导，外资企业数量逐渐增加区域发展不平衡，北京和长江三角洲及珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多二线和三线城市房地产发展不充分，像汉川这样的三线城市还有很大的空间二、汉川市房地产市场分析近年来全国房地产市场按照国家宏观调控政策，为城市建设和社会经济发挥了积极有效的促进作用。房地产业保持了整体向上、理性发展的趋势，逐步进入开发及购买高峰区域从投资情况看，全市房地产投资增长速度较快，特别是8+1城市圈的政策利好对汉川房地产是较大的，更多的外来开发商来川从价格情况看，商品住房平均价格上涨16.4%，全市房地产市场总体供应量正在进入阶段性饱和期，但城市化进程大量的农村人进城买房和80后的婚购房大大刺激了价格的上涨。三、项目周边区域特征3、启示1、城郊缺乏规模大盘。2007年度市中心供应的特征之一，就是以供应少量几栋多层为主，主要分布在城区或次中心。可以预见，规模大盘在房地产市场的稀缺度和价值空间。2、规划引导置业热点。城市化进程会拉动房地产开发和置业方向。特别是8+1城市圈的规划建设，拉动了楼市品质的上升。汉川公园的动工开发，带动了项目潜在价值的上升，城市是发展的，未来汉川房地产将产生新区房地产现象3、开发热点：重心转向郊区看看武汉房地产的开发历程，经历了一个从市中心到郊区，又从郊区回归市中心的过程。武昌楼市表现明显，从早期的市中心楼盘开发，转移到光谷、南湖片的郊区开发。可以预见未来2到3年汉川的房地产重心将会向郊区较高品质楼盘转移。因为汉川市区土地有限，且价格较高，拆迁难度大，郊区地大.方正，好规划，适合开发大盘，这也是汉川房地产发展的方向4、外来名企相继在我市拿地。2007年后房地产一级市场的一个明显特征是，部分外来房地产公司将会来武汉征地开发。福星科技投资开发汉川公园，与政府建立良好关系，福星惠誉在汉川买地，将提升市房地产建筑的品质和开发水平第二章项目分析及客户分析把富贵田园放到一个以上描述的发展的大环境和周边区域特质的小环境下我们客观的评价项目的优劣好坏针对客观存在的条件对它进行合理的定位接着，仔细探讨的是市场在哪里——我们要把产品卖给谁一、项目SWOT分析汉川竞争楼盘和近期供应项目给本项目销售带来一些压力项目周边环境混杂，规划路尚未开工,对客户心理有影响项目性质属首开先河，前期操作不好将会有恶劣影响项目开发时机较好，城市的规划对目标客户人群的聚集起了指导性作用有政府噱头,容易抓住机会迅速售出汉川公园规划会带来旺盛人流和机会缺乏高档楼盘必要的硬件支撑，对楼盘品质有影响周边配套目前仍不完善，未来业主的生活成本较高，客户有一定抗性对营销人员的操盘水平有很高要求，项目推广需要空间项目是和政府合作开发，发挥空间有一定局限性别墅的总价较高，和公寓价格有较大的落差，别墅付款门坎高与政府合作开发新农村建设项目，地价较低。是汉川城郊第一大盘。有一定排他性项目周边即是汉川公园，未来新区，地段发展潜力较大物业形态较为丰富，特别是汉川首个泛别墅项目，稀缺性明显项目可辐射区域包括汉川城区,城隍，分水，马口，脉旺等与项目有地缘关系的乡镇劣势分析机会分析威胁分析优势分析本项目在后期营销中应运用WO对策，着重考虑劣势因素和机会因素，努力使劣势...
