东方水都整案营销推广策划书（DOC 89页）VIP免费

〖东方水都〗整案营销推广策划书EasternWatertown都市新贵◎生活特区前言——〖东方水都〗系福州著名开发商汇诚地产继其标志性大社区〖融侨东区〗（188亩）即将全面售磬后推出的新产品，是代表汇诚地产下阶段的全新力作。〖东方水都〗选址地点位于福州市晋安区、鼓山中心区水上公园东侧，是理想的居住及商业开发地块。其南临城市主干道国货路（宽55米），西边为水上体育公园，北临城市规划路，东侧与住宅小区〖东方纽约〗相邻，总建筑面积近10万平米。本项目以“夏威夷风情生活”为主题，体现“以人为本”设计理念，力求营造生态、时尚、舒适而富有品质的生活环境。其次，〖东方水都〗从社区规划、建筑设计、景观营建、空间构造等分析，都是东福州绝无仅有，堪称标志性的建筑群体。同时，〖东方水都〗也面临东区市场共有的障碍：其一、配套不齐全、成熟度不够、生活成本高；其二、客源区域化、难以吸收区外客源；其三、价格雷同化，均价大都在2400～2600元/㎡。第一部分市场篇福州房地产市场形势分析一、宏观市场研究（一）价格走势依然趋高2003年，福州市住宅平均交易价格2724元/M2，同比增长1.19%，每平方米增长32元/M2。别墅增幅最大，同比增长16.77%，位居增幅之首。宏观市场研究热点板块分析区域市场研究竞争形势分析2003年各类物业交易价格及其与2002年对比2002年（元/M2）2003年（元/M2）价格升降幅度（元）平均交易价格30623075+13住宅26922724+32别墅34163989+573商场店面75948581+987写字楼35903378-212车库车位35713122-449上表显示：1、2003年别墅对商品房价格的提升贡献最大。2、与2002年相比，2003年商场店面市场有好转趋势，但总体呈波状起伏。3、写字楼价格呈下跌的态势。4、商品房平均价格变化不大，五年来，商品房均价年涨幅0.8%，商品住宅呈稳步增长，年涨幅3.1%。（二）供给及需求继续放量2003年，商品房预售批准面积同比有较大幅度的增长：全市可供面积472万平方米，同比增长36.24%，其中市区增长更快，可供面积401.59万平方米，同比增长40.95%。自1999年以来，福州商品房预售批准面积以年均56万平方米的水平增长，年均增长速度为17.46%。年份1999年2000年2001年2002供给面积（万M2）2483453213762003年，全市商品房合同登记总起数43302起，合同登记面积502.55万平方米，合同登记成交金额156.83亿元，相比去年同期分别增长63.03%，54.37%，70.91%。其中市区商品房合同登记总起数40606起，合同登记面积462.89万平方米，合同登记成交金额149.32亿元，相比去年同期分别增长68.84%，64.42%，70.53%。可以看出房地产市场仍持续强劲的市场需求与消化能力。自1999年以来，福州商品房合同登记面积增长量52万平方米年均增长速度为16.64%。年份1999年2000年2001年2002年消化面积（万M2）2422853173852003年，在存量房方面，福州市区住宅交易总起数9120起，住宅交易面积152.46万平方米，住宅交易金额超过21亿元，相比去年同期分别增长51.35%，45.94%，75.23%。以此显示福州市区的二手市场交易活跃，势头迅猛。年份1999年2000年2001年2002年宗数（宗）2339458649589120面积（万M2）20.4752.6360.7592.46金额（亿元）2.666.017.0411.84（三）东扩南进趋势继续凸显1999-2003年各行政区商品房供给情况比较表1999年2000年2001年2002年2003年供给面积（万M2）鼓楼区75.13148.56148.75109.54104.55台江区65.05110.2456.1975.4265.86仓山区8.1034.1467.5976.37122.90晋安区86.9155.4454.05101.54176.33马尾区12.488.978.378.332.43合计247.67357.36334.94375.0472.0上表显示：1、晋安区和仓山区取代了鼓楼区和台江，成为福州市商品房开发的热点区域。2、全年供房晋安区供房面积176.33万平方米，位居第一；其次是仓山区，；鼓楼区供房面积104.55万平方米，位居第三。3、随着2004年南江滨的旧城改造的进行和2004年金山土地放量的加大及鼓山新区与五四北继续成为热点区域，仓山区与晋安区将继续保持供房面积的领导性地位。[小结]1、2003年的商品房房价比2002年总体增长0.42%。由于2003年新区商品房房价提升幅度较快，仅第三季度市区商品房交易平均价格为3230元/平方米，预计2004年比...