第1页共85页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共85页现代营销策划培训随着房地产全程策划理论的逐步兴起，策划师、咨询顾问的作用重新被房地产开发商认识和接受，但他们依然会随时被房地产开发商追问：策划师或咨询顾问有什么用？从策划师所担负的职责来看，至少有六个方面的职能。医生的职能：房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”、“怎么建”、“卖给谁”等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化定位。法律顾问职能：为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，但还有一些是法律法规以外的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、对外关系以及国内经济发展、西部开发等对房地产开发的影响，甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限第2页共85页第1页共85页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共85页制等，都必须以法律法规为准绳，合理避规各种可能的风险，而这些房地产开发商并不完全知晓。财务专家职能：房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问应该告诉他如何更有效地运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配－－将资金投在能使项目增值的创意设计上。导演的职能：房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。船长的职能：认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人有很多。实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征得船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。第3页共85页第2页共85页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共85页环境问题专家：这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性来体现。而居住区景观构成将极大地影响项目的未来销售，景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。可见，房地产策划师或咨询顾问是通才型人才。一个房地产项目的全程策划常常不是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成的，有时甚至是数十个专家组成的群体才能够完成。一个合格的策划师，必须做过销售，直接面对过客户；也要做过研究，能掌握整个行业的发展趋势和政策动态；还要知道开发程序、懂一点工程知识，这样才能了解整个开发中所需要注意的事情，方便营销工作的具体安排。在中国，策划被称为谋略。策划师是"师爷"，杰出代表者如包公身边的师爷；是"军师"，杰出者如刘备身边的诸葛亮；是"谋臣"，杰出者如刘邦身边的张良；是"幕僚"，一代诗仙李白还曾经做过安禄山的慕僚；是"食客"，相传战国四君子之一孟尝君门下食客三千，各有所长，都在特定的时候给孟尝君作过重大的计谋，帮过孟尝君的第4页共85页第3页共85页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共85页大忙。在"策划"一词被越来越多的人物作为口头禅挂在嘴边的时候，策划作为一个特定的术语正被加入了越来越多的模糊因素，策划成了"小资"一词一样的流行文化术语。我认为有必要对"策划"一词进行正本塑源，还其作为一个特定术语的价值身份或行业术...
