第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共8页白玉兰花园规划设计市场分析报告目录1、南市区房产销售市场概况1.1大环境分析1.2居民消费特征1.3南市区房屋市场综述2、竞争个案分析3、本案企划要点1、南市区房产销售市场概况1.1大环境分析进入99年以来，中国房地产市场发生最大的两个变化就是：第一，已由过去的卖方市场转变为买方市场。第二，由集团购买转向个人购买。面对这种变化，未来房地产市场发展将呈以下趋势：1、住房将是房地产市场绝对主角。2、经济适用房是主力市场，供应对象占城市人口的70％以上。3、住房的布局、功能、设施、环境、面积都将经历更新换代。要讲品牌、树形象、重点之一是要加大住宅建设的科技含量。第2页共8页第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共8页几乎可以肯定，今年上海的房地产市场将总体趋强。由于住房商品化的概念正越来越被人们所接受，上海房地产市场目前个人购房比重持续上升，已达到90％以上。银行利率的下调，也为个人购房贷款减轻了压力。这些对房市均是利好消息。同时全市房地产销售价格在下降通道上运行，房地产价格总水平下降。上房50指数依然价跌量缩，样本楼盘加权平均售价降至3892元，因清盘等因素多个楼盘价格“高台跳水”造成上述情况。但是，与去年同期相比成交量明显放大，销售业绩良好的个盘增多。市场推崇的3000至4000元的中价楼盘成为主力品种。房地产企业从自身经营出发，也将会采用一些灵活手段来刺激楼盘销售，由于考虑周边楼盘清盘可能造成的低价干扰和摒弃超额利润，定价更谨慎和趋于合理，可以预见，上海市场整体房价会在平稳发展的同时略有下降。1、南市区房产销售市场概况1.2居民消费特征南市区和浦东区、卢湾区、黄浦区为邻。全区面积22.7平方公里（其中水上面积1.47平方公里），人口密度每平方公里达到约9万人（含一定外来人口）,其中老城厢区每平方公里平均125386人，是全市入口密度最高的地区。由于居民居住密度高，不可避免造成居住质量差，所以可以说南市区居民对改善居停有着极为强烈的“翻身欲”。其购房需求非常旺盛，主要购买本区和卢湾、浦东等临近区域住宅。由于价格较低，大量动迁户主要迁往浦东新区。根据上海社会科学院房地产研究中心对全市进行的专题调查，80%以上的市民希望居住多层和小高层，但南市区极少出现多层甚至数小高层个案，大量相同规划设计的高层个案也令购房客户无所适从。另外，调查显示，二室一厅和二室二厅占总需求量的60％以上。一室一厅和三室一厅以上的需求各占20％左右。尽管这一结果与市场反映的“三室一厅比二室一厅好卖”的说法不尽相同，但数据显示的却是真正的市场趋势，反映了购房者的真实意愿。第3页共8页第2页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共8页从购买力分析，70％强的购房者有能力购买总价为20－40万元的商品住宅；每平方米3000－3500元的商品房最受消费者欢迎。每平方米价格在4000－7000元的中等偏上住宅楼，只要规划合理、房型堪佳、绿化到位，还是好销的。但购买对象局限于小部分消费者，其中：董事、总经理及经理级以上人士占48％；律师、医生、教授、工程师及主任级职称人士占34％，文化人、工人等占18％。而南市区本区楼盘无一例外在4000元/平米以上，高层次购买者毕竟有限，大户型自然遭遇滞销。1、南市区房产销售市场概况1.3南市区房屋及市场综述南市区楼盘有以下几个特点：一、普遍户型过大。而且大多数设计较早，房型落伍，得房率低，购房客户很难找到80平米左右的中等面积实用户型，只得转向其他区域寻找。南市区存量房以120-140平米的三房一厅为主，普遍总价在60万左右，不降价处理根本没有出路。二、超近距离竞争白热化。楼盘往往三五成群，挤在一起，工期、规划设计、总价等都相差无几，销售均无建树。发展商无奈之余，只能设法刺激销售。这样造成“跳水”个案频发，价格混乱。甚至出现了“轮流跳水”的恶性竞争的趋向。三、绿化重视不够。南市区地价高昂，发展商往往不太舍得营造大面积绿化。而南市区是上海绿化率最低的区...
