销售推售思维导图VIP免费

第1页共5页制定方向利益最大化风险最低化利益均衡化应对策略推售2层，蓄客5、6层推售5、6层，蓄客2层推售2、5层，蓄客6层收支测算营销策略推广策略开发预期编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共5页五爱深港客运项目营销策略思维导图第2页共5页第1页共5页思考点利益最大化利益分析5.6层2011年价格预估市场竞争环境分析后期市场环境分析推售策略2层推售，5、6层蓄客收支测算编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共5页方案一\推售2层，5-6层大量蓄客。策略原则：经营稳定为核心，利益最大化为原则策略分析：1.项目直接竞品——五联商厦，现阶段预推售5-7层产品利用竞品带动项目5-6层价格攀升，产品溢价化，谋取最大利益。2.项目3-4层租售完毕，2层为首层，又坐享3-4层面市带来的稳定客源，利用首层关注率高，热度叫卖，抢占市场。3.后期利用2-4层成熟运营，带动5-6层产品溢价，既稳定市场，又为项目升值提供有效保障。价格分析：项目2层均价60000元/㎡，竞品项目首层均价A：65000元/㎡B：60000元/㎡C：55000元/㎡所以2层销售价格和市场相吻合，在竞品调整5-7层价格体系时对项目无直接负面影响。同时项目本身的首层优势优于竞品，利于销售。5-6层面积套内面积较大，后期价格提升，敏感度不高。最终净收益：10.24亿（刨除返租费用后）可实现回款：11.15亿思维导图：第3页共5页第2页共5页思考点风险最低化利益分析2层2011年价格预估市场竞争环境分析后期市场环境分析推售策略5、6层推售，2层蓄客收支测算编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共5页方案二\5-6层推售，积累2层客群。策略原则：以市场竞争策略为依据，后期营销风险最低化为原则策略分析：1.与竞品同期发售“相似楼层”产品，分流竞品客群。2.低价入市，低开高走抢占市场关注，赢得市场份额。3.后期利用3-6层成熟运营，带动2层价格不断攀升，进而实现更高溢价。价格分析：项目5-6层均价40000元/㎡竞品已售4层均价：A：53000元/㎡B：48000元/㎡C：33000元/㎡销售良好，预计将对5-7层进行价格调改。本项目5-6层价格优势明显。但2层套内面积较小，后期价格提升时，会存在客户对价格敏感度较高的风险。最终净收益：9.76亿（刨除返租费用后）可实现回款：11.89亿思维导图：第4页共5页第3页共5页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共5页方案三\2、5层同时推售，6层蓄客策略原则：竞争与利益均衡化原则策略分析：1.与竞品比较，既有“相似楼层”产品推售，也有“首层”稀缺产品推售，利于抢占市场。2.低价入市与稀缺产品推出的策略相辅相成，既强调竞争优势，又成功分流了竞品客群。3.后期利用2-5层成熟运营带动6层产品价格不断攀升，进而形成产品更高溢价，价格分析：1.项目2层均价60000元/㎡，竞品项目首层均价A：65000元/㎡B：60000元/㎡C：55000元/㎡销售价格和市场相吻合，却是市场稀缺产品，利于快速趋化。2.项目5-6均价40000元/㎡竞品已售4层均价：A：53000元/㎡B：48000元/㎡C：33000元/㎡销售良好，预计将对5-7层进行价格调改。利用价格优势，抢占市场。3.项目6层在2-5层成熟后，可实现更高的溢价。最终净收益：9.92亿（刨除返租费用后）可实现回款：12.02亿思维导图：第5页共5页第4页共5页思考点利益均衡化利益分析6层2011年价格预估市场竞争环境分析后期市场环境分析推售策略2、5层推售，6层蓄客收支测算编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共5页