第1页共62页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共62页某某花园整合营销方案第2页共62页第1页共62页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共62页目录市场分析5市场背景分析52004年市场概况8第3页共62页第2页共62页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共62页2005年市场发展趋势预测12房地产市场板块构成14竞争对手分析18立案环境分析26项目地理分析26周边环境分析26区域背景和发展趋势27项目规划设计分析27第4页共62页第3页共62页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共62页项目户型设计和面积配比分析28景观环境分析29配套环境分析30价格定位分析30SWOT分析32优势和机会点32劣势和威胁点33市场定位34第5页共62页第4页共62页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共62页目标客户定位34产品定位35价格定位36名称定位39概念定位40项目形象定位42营销推广策略44媒体策略44第6页共62页第5页共62页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共62页营销周期45阶段性推广策略46入市态势和开盘策略50项目销售计划50销售网络和销售培训52案前筹备工作59第7页共62页第6页共62页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共62页某某花园整合营销方案一、市场分析1.1房地产发展背景分析某市房地产市场的发展，已经经历了三个时期，现在正进行第四个发展阶段。萌芽期：97年以前，称得上是某市地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。过热期：98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，某市房地产业获得蓬勃发展，某市房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。房地产过热期最明显的特征是：1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。2、众多发展商一哄而上，产品品质普遍不高。3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。4、企业的品牌意识较差。第8页共62页第7页共62页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共62页以上几点是对某市地产开发过热期的总结性描述，下面我们详细分析一下某市房地产市场过热期情况。据统计，某市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年某市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。多层的空置率超过20%，已经达到风险空置水平，但仍处在可控风险范围之内，不必对市场过分恐慌。盘整期：2002年，某市房产空置面积151.2万平米.其中高层空置面积高达120万平米，比2001年空置量增加了57%；2003年，某市房地产开发投资38、2亿；建筑施工面积620、47万平米，其中住宅施工面积434、71万平米；房屋竣工面积178、94万平米，其中住宅竣工面积160、75万平米；商品房销售面积215、85万平米，其中住宅销售面积202、37万平米；房屋空置面积168、95万平米，比2002年增加了12%，比2002年房屋空置增长率大幅下滑。但高层的空置率和空置面积却进一步上升：高层的空置面积为142万平米；某市房地产市场发展阶段性特征第9页共62页第8页共62页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页共62页阶段时间特征萌芽期97年以前计划经济、政府主导、单位福利分房过热期98年—2001年·政府对地产市场宏观控制力差；·众多地产商一哄而起，产品品质普遍不高，同质化现象严重；·市场处于无序竞争状态·企业缺乏品牌意识·消费者消费缺乏理性盘整期2002年—2004年·房地产企业两极分化，出现大而专，小而精两种经营模式·向良性竞争阶段转变·商务楼盘需求看涨，住宅消费稳中有升·政府对土地供应和监管力度加强...
