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营销推广策划书东方威尼斯温泉森林公园总体市场与环境1.总体市场分析宏观环境有利因素※国内经济平稳增长，国民生产总值继续保持着良好的增长态势，江西省今年前三季度国内生产总值增幅达10.1％，比去年同期增加1.6个百分点。上半年，南昌市实现地区生产总值411.48亿元，比上年同期增长16.1%。※8月7日，南昌市政府出台《关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知》，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素影响，南昌及周边地区楼市重新开始活跃，成交量大幅回升。※随经济的健康发展，高尚品质住宅主力消费群体范围日渐扩大。※市政交通逐步完善，住宅郊区化已被市场所接受。不利因素※“国八条”政策的出台及其相关新闻媒体的不断报道，使得并不专业的消费者对未来的房价走势看不准，摸不透，绝大多数有购房需求但又不迫切的消费者，选择的是观望和持币待购，这在一定程度上弱化了楼盘的去化速度。※随着南昌市这几年房地产市场的快速发展及楼盘的不断增多，竞争日趋激烈，消费者的选择也越来越多，越来越理性。1-1近年南昌市房地产相关数据汇总表（2002-2004年度）项目年度房地产投资额（亿元）住宅竣工面积（万平方米）住宅销售面积（万平方米）销售收入（亿元）2002年35210.41126.926.182003年56250203.949.712004年85.2257.1244.8263.92※三年内各种指标呈现持续加速态势——平均增长率：年销量40%，销售收入59%。※三年内共出售商品住宅575.62万平方米，平均年销量为191.87万平方米，其中2004年销量最多。※年均竣工面积239.17万平方米。1-22005年市场现状分析1-2-1供应情况（1-8月份）截至8月底房地产开发统计主要指标合计上年同期增幅完成投资额（亿元）42.641.382.95%住宅32.629.6310.02%商品房施工面积（万平方米）622.78795.38-21.7%竣工面积（万平方米）63.85130.04-50.9%※依据数据显示，在经历一系列国家宏观调控政策的“洗礼”后南昌房地产前8个月，开发力度有所减缓，完成投资42.6亿元，投资增幅较上年同期增长2.95%，较上半年增幅提高9.73%。※受调控政策的影响，截至8月底南昌房地产市场供应量与去年同期相比有所下降。1-2-2未来潜在供应情况※2005年全市计划供地4000-4500亩，南昌市区增加交通便利、配套设施完善的中低价位普通商品住房用地供应。对于类似别墅等高档住宅项目用地，将鼓励安排在南昌市周边区县。※8月7日，南昌市政府出台《关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知》，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素影响，南昌楼市重新开始活跃，成交量大幅回升。间接拉动了市场的供应量的提升。1-2-3需求情况8月份当月份相关数据统计（含四县）主要指标合计上年同期增幅较上月增长商品房交易面积24.9124.70.84%45.76%住宅23.9720.7715.39%51.23%商品房交易金额7.086.4210.3%60.18%住宅6.54.5742.33%69.97%2005年1-8月份成交套数图示（市区）※今年3月份国家出台了一系列宏观调控政策。这些政策的出台，让全国的房地产市场都受到了一定影响。尤其是今年6月和7月，南昌市房地产市场消费者观望气氛浓厚，成交量大幅萎缩。据统计，6、7两个月市区商品住房的成交量仅为1052套和685套。※相关资料显示：多数城市房地产市场截至8月底仍处于观望期，未能走出低谷。而整个市场开始重新启动且商品房销售量环比增幅超过50%的仅有4个城市，包括南昌1.2倍、合肥79.26%、无锡62.75%、哈尔滨57.84%。这表明南昌房地产市场复苏快速，排在全国前列。商品房交易量大幅回升。1-2-4需求总量预测※2005前三季度年南昌市经济发展，国内生产总值比上年同期增长16.5%，综合考虑国家宏观经济调控对全国房地产市场的影响，预测南昌市（含周边地区）城镇居民基本的住房需求为260—310万平方米。※按照南昌市城镇居民住房的年需求量按预计10%的递增比例，可预测2005年城镇居民住房的年需求量约为260-310万平方米。1-2-5需求结构※南昌市平均年净增人口约10万人，按40%新增人口需新建住宅，每人20-25平方米的标准计算，...