第1页共47页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共47页湘江雅颂居广告推广方案第2页共47页第1页共47页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共47页公司介绍:(省略)第3页共47页第2页共47页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页共47页行业分析:国土资源部从2003年起,开始禁止别墅用地的批报,近年来不断颁布的宏观调控政策,也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市场消费进行限制。但是,随着居民消费能力提高和居住观念的改变,高端物业市场依然持续走高,特别是近年来长沙高端物业供应量超大,而市场需求毕竟是有限的,产品也存在同质化竞争。高端别墅高端洋房高端电梯房第4页共47页第3页共47页高端消费者高品质好资源好服务高价格编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第4页共47页从官方的界定来看,低容积率(1.0以下)、单套建筑面积144平米以上,成交价格高的产品被称为高端住宅产品;从市场的角度看,高端住宅是高品质高内涵的高级住宅形式,主要满足高端消费需求的产品,高品质、好资源、好服务、对应各类物业中的高价格。一、高端别墅市场【1】、别墅竞争格局长沙别墅在售与潜在货量巨大,不乏顶级产品目前可统计到的别墅楼盘(售完已久的除外)达38个之多,主要分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大板块;主第5页共47页第4页共47页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第5页共47页要位于二环以外三环以内,以近郊开发为主;分别从西、北、南、等方向对主城区形成包夹之势纯别墅项目不多,占总量的20%,其中纯独栋别墅项目有3个。大部分为综合性项目,其中高达38%的项目以别墅产品为药引,以提升楼盘形象。目前在售的项目约为23个其中顶级别墅项目以青竹园、阆峰云墅、美洲故事、藏珑为代表。【2】、07年各类别墅总供应量1、07年供应别墅套数约为2600套左右;2、联排为07年别墅供应主力,其次为独立别墅,双拼与叠加作为辅助型产品。07年各类型别墅产品供应套数及占比22.0%15.2%41.7%14.8%6.4%58040011003901700.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%独立别墅双拼别墅联排别墅叠加别墅合院别墅020040060080010001200占比套数第6页共47页第5页共47页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第6页共47页08年1-11月与07年相比,各类高端别墅批售量大幅下降。1、07年,长沙市高端别墅产品量较大,由于其受众小,造成销售周期都较长;2、由于07年所推新货尚有不少的存量,加上08年大市场环境不景气,批售量大幅下降。167492合计007070西街庭院合院848湘江壹号808234西山汇景叠加07年拿到预售证,但一直未对外推出002222岳麓山公馆联排07年拿到预售证,但一直未对外推出04岳麓山公馆054藏珑5436湘江壹号1065213440美洲故事双拼07年拿到预售证,但一直未对外推出08岳麓山公馆120藏珑1529湘江壹号08年全部卖07年的货097保利阆峰云墅45美洲故事532218445绿城青竹园独立别墅备注08年1-11月新货量小计08年1-11月新货量07年新货量小计07年新货量项目名称别墅类别167492合计007070西街庭院合院848湘江壹号808234西山汇景叠加07年拿到预售证,但一直未对外推出002222岳麓山公馆联排07年拿到预售证,但一直未对外推出04岳麓山公馆054藏珑5436湘江壹号1065213440美洲故事双拼07年拿到预售证,但一直未对外推出08岳麓山公馆120藏珑1529湘江壹号08年全部卖07年的货097保利阆峰云墅45美洲故事532218445绿城青竹园独立别墅备注08年1-11月新货量小计08年1-11月新货量07年新货量小计07年新货量项目名称别墅类别第7页共47页第6页共47页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第7页共47页长沙高端别墅产品总体销售速度慢,08年销售量最多只占到07年销售量的一半,甚至更少【3】、高端别墅价格情况高端别墅面价相比去年有所微升慢06年10月推出32栋,目前销售约15栋,月均售不足1套400-1000长沙玫瑰园数据统计至08年5月份为止慢自07年12月开盘至今推出35套,销...