某别墅营销策划实操初案VIP免费

雅郡营销策划实操初案广州中地行房地产代理有限公司二○○六年三月二十一日广州中地行房产代理有限公司雅郡实操案第一部分项目分析中国优质物业专业代理3广州中地行房产代理有限公司雅郡实操案一.项目理解1.基本概况：雅郡，位于广州未来的城市中心，距离广州会展中心仅1000多米。她位于黄埔涌与广州“南肺”的万亩果园生态旅游区之间的得天独厚地理位置。距离小区不到一千米的琶洲塔，更显其深厚的历史文化渊源。小区附近的主要交通干道是即将改建完成的新港东路、东环高速和华南快速干线，通过这几条主干道使小区与中信广场，白云国际机场和天河火车站东站等市中心近在咫尺。随着贯穿天河与琶洲的科韵路（黄州大桥）的通车，以及连接“大学城”的地铁二号线的开通，使小区的经济、文化、交通攀升到一个更高的层次。雅郡是会展中心附近规模最大，档次最高，商务配套最完善的唯一江畔别墅社区。小区规划用地面积为221054平方米，规划总建筑面积为201810平方米。规划总居住户数为1648户，容积率仅为0.91，是市区内罕见的低密度，商务化，个性化，国际化高尚社区。区内主要户型有两房两厅的高级公寓，独具特色的联排别墅Townhouse和尽领法国风情的独立别墅。整个社区洋溢着一种浓郁的南法情调。中国优质物业专业代理4广州中地行房产代理有限公司雅郡实操案2.优劣势分析优势：●地理优越：国际会展中心落户，为板块的经济和社会发展带来难得的机遇。雅郡位于琶洲岛东南部，坐拥广州南出口优越地理位置。处于城市的RBD(RecreationalBusinessDistrict)，已被市政府定义为：以广州会展博览中心的建设为契机的核心，发展成为会展博览、信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD型、生态型的新城市中心。●交通便利：“五纵二横”的立体交通网状。“五纵”即南北向道路，自西向东依次是江海大道（主干一级）、华南快速干线、科韵路（主干一级）、新滘南路(快速路)、东环高速公路,五条飞架于琶洲的主干道“二横”即东西向依次是滨江路、新港东路均为城市主干道。目前，已有公交车到达小区门口。琶洲的人均道路面积是全国最高的。地铁二号线与规划中的四号线将在这里交汇。●生态环保：雅郡濒临黄埔涌，对面是广州“南肺”的万亩果园。大面积的树林绿化，是一处很好的绿化生态资源。区内总绿化面积为77369平方米，绿化率高达35％。未来，政府以琶洲岛的最西端为起点设计了一条宽为80m的步行绿化带，一直延伸到琶洲公园，是岛上的绿色轴线。把小区与会展中心穿起来，使绿色空间沿东西向相互渗透。另外，海珠区政府已下大力度对黄埔涌进行整治，将它净化为广州的“塞纳河”。中国优质物业专业代理5广州中地行房产代理有限公司雅郡实操案●户型多样化，满足各类型客户的需要。雅郡第一期产品面积、户型分析一览表类型户型面积（M2）花园面积（M2）套数洋房二房二厅一卫82－95无99三房二厅一卫10544三房二厅二卫112－132110四房二厅二卫一工人房14055小计308联排别墅四房二厅带工人房252.1－26730－3532五房二厅带工人房208.2－270110小计142别墅七房四厅带工人房365.5－384.4约2009合计459●配套设施规划完备：广州顶级写字楼——保利大厦、中洲大厦及五星级；酒店——香格里拉大酒店即将动工；体育健身公园、亲水公园已基本完成，琶洲塔公园在建中；区内会所总建筑面积为2万平方米，为广州市区内面积最大的会所；首家提供24小时预约服务，配备管家服务的商务休闲豪华双会所；商务会所有商务会见厅，商务西餐厅（配备宽带网和电脑）等的多功能会所；休闲会所：SPA，室内恒温泳池等30多余项设施。●小区在此处于房地产发展龙头地位：天河、华南板块早已被瓜分，琶洲板块效应还未预热，需要龙头项目的带领。为雅郡提供客观的发展前景。中国优质物业专业代理6广州中地行房产代理有限公司雅郡实操案劣势：●众多竞争对手，分流部分客户。华南板块物业以价格低，环境舒适，生活配套成熟完善的优点吸引不少买家。海珠区房地产的兴旺已消化了本区相当一部分消费者。二沙岛的别墅板块以其在市中心的优势早已有极高知名度。南湖板块的别墅业依靠白云山和南湖有得天独厚的自然...