高科技企业孵化园区物业服务方案XXXXXX物业管理有限公司1第一部分物业管理的整体设想与策划............................................5第二部分采取的管理方式、工作计划和物资装备管理............................15第三部分管理处组织架构及人员配备、培训管理................................24第四部分管理规章制度和档案的建立与管理....................................32第五部分创优计划及服务承诺................................................35第六部分智能化管理........................................................40第七部分日常管理..........................................................43第一部分物业管理的整体设想与策划第一章物业概况XX市高科技企业孵化园区位于XX市XX大学科技园内6号路。项目总建筑面积为155102㎡，其中地上2建筑面积占123623㎡，地下建筑面积31479㎡，；建筑密度29%，容积率3.5；绿地用地面积约12300平方米，绿地率35%；园区设有机动车辆停车位742个，其中地面车位81个，地下车库停车位661个。孵化器一期：于2007年投入使用，总建筑面积19690㎡，包括1号楼和南、北2幢附楼。孵化器二期：2008年启动建设，规划总建筑面积约为136323㎡，由位于地块西南侧的9层附楼（3号楼）和地块北侧24层的蝶形主楼（2号楼）组成，二期3号楼于2010年四季度建成投入使用，今年年底基本完成主楼和园区的整体建设。本项目拟建成具有一定超前性的现代化智能化甲级综合办公大楼，考虑设置较完整的智能化系统，使之成为具有现代化、信息化、智能化的建筑物，为人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。第二章高科技企业孵化园区物业管理难点分析、解决我们将利用自身物业管理经验，以及公司在XX的综合资源，针对【高科技企业孵化园区】诸多特点以及难点，对项目采取量身定制的管理方法。一、车辆管理难度大难点分析：高科技企业孵化园区内入住企业多，来访客户多，且车辆进出频繁，最终给我们对车辆停放的控制上带来一定的难度。难点解决：内部员工车辆与客户车辆分区停放，机动车与非机动车分区停放；完善车位标识和泊车区域的提示、警示标志的安放，做到告知提示到位；合理规划车行路线，规范车岗的指引导向手势，并加强泊车区域的巡查；对行车纠纷、来车不服从引导、暂无车位等突发事件，有处理预案，同时队员熟悉处理程序。二、施工管理难度大难点分析：由于大楼二期、三期是分批交付使用，施工楼宇运货车辆的噪声，施工队伍繁杂对业主办公、休闲会产生一定的影响。且施工队伍人员流动性强，并有多支施工队伍进场装修交叉作业，治安、消防管理难度较大；施工材料的运输堆放及建筑垃圾的运输堆放现场管理难度大。难点解决：施工、装修的噪声直接影响了已入住业主、用户工作环境。为此，我们首先在业主、业户入住前按照XX相关的法规，制订相应的管理制度。同时，要求施工单位机动车辆进入已入住大楼限速、禁鸣喇叭等，原则上不允许出租车、货车进入封闭的大楼等措施，将噪声控制在合理范围内。同时加强宣传力度，做好业主、租户谅解客观事实的工作。针对大楼装修的问题，一方面在业主、租户办理入住前征询管理服务意见，在办理入驻手续时宣传政府装修管理有关规定，签订三方各负其责的装修管理协议，明确三方的权利和义务，要求建设、施工单位严格按照XX市装修管理规定的要求、时间进行施工，并及时做好清洁卫生工作，把相互的信任、支持建立3在诚信的基础上。另一方面在治安防范及消防管理上与施工单位签订消防、治安责任书，加强安全防范及巡视力度，检查监督落实情况，对违章作业的当场纠正，并采取相应的管理措施，同时上报相关政府部门处理。对建筑垃圾实行袋装化，定点堆放，定人负责清洁，定期消杀喷药。加强施工现场管理，对施工队进行消防安全宣传、教育，凭“临时出入证”进出大楼，另一方面在物业转让、租赁之前详细研究转让、租赁合同，建议建设方将装修的相关法规列入其中。三、智能化管理要求高难点分析：硬件配备已不仅仅只是传统意义上功能单一并且独立的设备，而是具备一定规模和集成功能的系统设备群。在高科技...
