第1页共4页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共4页郑州写字楼步入“层级营销”阶段如今，郑州写字楼市场的层级分布日趋明显，传统营销方式的弊端开始集中表现出来，此种情况下，层级营销或者说叫精准营销就显得特别重要了。2006年上半年，郑州写字楼市场群雄并起，你方唱罢我登场，概念满天飞，价格拼到底。转眼进入下半年，大浪淘沙始见金，实力成了竞争最后的利剑。一小部分上半年高歌猛进的依然歌喉响亮，大部分则是热度不再，一个层级分明、区别显着的市场格局呈现在我们面前。此种情况下，层级营销就显得颇为重要了。传统营销造成消费者"审美"疲劳"国六条"、"国八条"、"住宅禁商"等住宅房地产调控政策接连出台，让一部分原本投资住宅房地产开发的资金不得不转向商业地产，让起步晚、发展水平较低的郑州写字楼市场一度升温，诸多写字楼项目如雨后春笋般顺势而动，2006上半年，这些项目引起了郑州写字楼市场的一场混战。不同写字楼间厮杀的昏天暗地，尘埃四起，扰乱了消费者的选择视线，也迷惑了写字楼营销界的推广指向。于是，"像烫剩饭似的"的营销手段被翻来覆去地运用，用业内人士的话说就是"谁也没啥好招"，传统营销的弊端在写字楼市场上集中显现。第2页共4页第1页共4页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共4页传统营销的重点首先表现在产品层面的比拼较量。在层高方面，你盖20层，我就建30层；在高度上要压倒对方，显得"鹤立鸡群"；在形象方面，你主打刚硬线条，我就主打曲线美学，你主打玻璃幕墙，我就主打大理石花岗岩，针锋相对，互不相让；在设施方面，你的电梯配备6部，我至少得8部，你电梯速度一层3秒，我电梯速度就是2秒一层；在智能化方面，你有声控，我有红外，你有冷暖中央空调，我就有保湿调湿功能，5A配备好象都不在话下一样；在物管方面，你请戴德梁行，我就请世邦魏理仕，实际上彼此半斤八两，都只是一个"顾问"而已，顾得上就问问，顾不上就算了。产品本身层面的低级比拼造成的结果就是功能多余，硬件升级，从而造成写字楼价格的不菲。地段方面的比拼就更白热化了。大家都知道不管是自用还是投资，对于写字楼来说，地段是极其重要的几个衡量指标之一，于是，大家纷纷在自己项目前面加上了看似豪华尊贵、实则庸俗不堪的词语。你说"黄金地段"，我就说"铂金"位置；你在行政区，我最起码得打个商业中心吧；你说离火车站10分钟F1汽车路程，我就打离飞机场5分钟火箭距离；你紧邻未来的城市轻轨，那我咋说也得靠近高速公路吧；你的项目旁边有银行、医院和超市，那我的项目周边除此之外还有学校、公园、绿地和商业中心……营销界人士告诉记者，比拼地段其实还是停留在产品层面的地段较量。价格这把永不褪色的宝刀往往被开发商在危急时刻用来"单骑救主"。你前期认购金卡五千元抵一万元，我就一万元抵两万元；你送一年物业管理费，我就送3年物业管理费；你优惠0.5个点，我至上也得一个点的让利；你买写字楼送彩电，我最低也得送个液晶电视；你宣传写字楼不高于每平方米5000元，我就直接宣传"写字楼，住宅价"。第3页共4页第2页共4页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共4页"传统营销的弊端在于同质化营销。"业内一位在写字楼项目做营销工作的人士告诉记者，"在硬件上，大家都差不多，造成了消费者的选择模糊，一定程度上不太利于行业的发展和优胜劣汰。好在，写字楼间比拼的不仅是产品本身，最重要的还是品牌和实力，好的项目肯定要坚挺到底，优势不太明显的项目最终会趋于平淡，被人们淡忘。"层级市场需要"层级营销"如今，郑州写字楼市场的层级分布已经相当明显，第一梯队和第二梯队的写字楼营销应该有所差异，在推广销售层面必须"不走寻常路"，否则第二梯队将会出现"大树底下难长草"的局面。同样，在第一梯队内部，不同项目之间也要"划清界限"，品质过硬、个性鲜明方是营销之道。层级市场需要层级营销，或者说叫精准营销、窄众营销，或者更确切点儿说叫对应营销。针对这个问题，记者也采访了几位业内人士。在层级营销阶段，开发商的企业品牌和开发经验应该是一个...
