对“小产权房”相关问题的法律探究VIP专享VIP免费

第1页共7页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共7页毕业论文题目：对“小产权房”相关问题的法律探究班级：08级法律专科姓名：潘文铖第2页共7页第1页共7页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共7页内容提要摘要：“小产权房”在近几年日趋火爆，在商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的情况下，全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现不少违规开发建设、销售的小产权房。无论是建设数量还是市场需求，小产权房都相当庞大，国家虽明文规定不准买卖小产权房但禁而不止。从“小产权房”的发展现状出发，分析其成因，评述其政策，剖析其困境，继而建构小产权房未来发展的制度框架，结合当前现状，对“小产权房”所涉及的法律问题进行一番分析探讨。关键词：小产权房;城乡二元结构;集体土地所有权正文：中国经济的迅速发展促使城市的规模不断扩大，在住房需求的刚性增长和房价不断攀升的矛盾交织中，“小产权房”应运而生并蓬勃发展。统计显示，小产权房大量存在于各大中城市的城市郊区，相对低廉的价格使其受到了城市中大量中低收入者的青睐，在众多一知半解的买房人承担着经济风险的同时，监管力度薄弱的各种违法行为也日益引起国家相关部门的重视。在此，结合当前现状，对“小产权房”所涉及的法律问题进行一番分析探讨。一、小产权房现象的成因(一)小产权房的现状根据国家相关部门2007年不完全调查显示，现存小产权房的数量非常庞大，北京市早已突破1000万平方米，大概占住房总量的20％，分布在房山、通州昌平、顺义、密云等京郊；西安市郊小产权房超过100万平方米；深圳等一些城市小产权房所占的比重甚至高达40％[1]。针对小产权房如火如荼的发展趋势，政府相关部门也表示了明确态度，2004年11月国土资源局《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”国务院办公厅在2008年1月11日下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》曾针对小产权房问题作出如下批示：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。“单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地第3页共7页第2页共7页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共7页产开发。”然而现实状况是“小产权房”禁而不止。(二)小产权房形成的原因第一，近年来，全国各地房地产价格不断攀升，而“小产权房”的价格只有同样位置商品房价格的40—60%甚至只有同样位置商品房价格的30%~40%。在商品房价格居高不下和一路飚升的过程当中，高昂的土地价格无疑起到了推波助澜的作用。国土资源部曾组织有关单位对40个楼盘作了典型分析，结果显示，不论是协议供地方式还是“招拍挂”，地价占房价的比例平均在25%~30%左右。国务院发展研究中心的一份研究报告显示，2000—2004年间，土地成本上涨50%是房价上涨的主要动因[2]。其中最大的获利者就是地方政府和房地产商。事实上，自20世纪90年代至今，地方政府对土地出让金收入的依赖以几何倍数增长，据中国社科院2007年中国社会发展蓝皮书显示，1990年，全国土地出让金仅10.5亿，到2005年，全国土地出让金总额达5505亿元，这15年间，土地出让金收入累计2.19万亿元。横向比较看，在沿海经济发达地区，土地直接税收及由城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，土地出让金净收入占地方预算外收入的60%。因此经济适用房、廉租房等社会保障性住房推动相当不易[3]。城市商品房价的居高不下和经济适用房、廉租房等社会保障性住房的明显供应不足，因此城镇居民即使明知购买小产权房不会取得合法的房屋所有权，且将面临很多风险，仍甘愿冒险一试，以此改善居住条件。第二，我国二元制的土地所有权制度。小产权房存在的根本原因在于我国二元制的土地所有权制度。根据我国宪法第10条规定，我国土地利用主体为两类：国家，针对的是城市市区的土地；农民集体，针对的是农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。虽然集体土地所有权与国有...